Wohnungsmarktbeobachtung in den Kommunen: Praxis, Fragen, Trends

Detaillierte Informationen zu den Wohnungsmärkten sind vor allem dann gefragt, wenn sich Schieflagen abzeichnen. Städte berichten zunehmemd über Wachstumsdruck, hohen Bedarf an bezahlbarem Wohnraum, von Flächenknappheit sowie einem generellen Mangel an Mietwohnungen in kleineren Kommunen. Bei solchen Engpässen bilden Wohnungsmarktdaten die Basis für eine qualifizierte Bewertung der Situation und ebenso die Begründung für den Einsatz wohnungspolitischer Instrumente. Die kommunale Wohnungsmarktbeobachtung ist jedoch eine freiwillige Aufgabe, daher verfügt eine nicht unerhebliche Zahl von (Groß-)Städten bislang nicht über kontinuierliche Auswertungen. Dementsprechend viele Kommunen bezeichnen es daher als aktuelle Aufgabe, eine Wohnungsmarktbeobachtung neu aufzubauen bzw. bis dato temporäre Aktivitäten zu verstetigen. Fragen ergaben sich dabei vor allem hinsichtlich der inhaltlichen Ausgestaltung, der personellen und organisatorischen Umsetzung sowie einer Vielzahl methodischer Aspekte.

Inhalt und Umfang der Wohnungsmarktbeobachtung: In der wohnungspolitischen Debatte kommt dem Wohnungsneubau meist höchste Priorität zu. Baugenehmigungen und Fertigstellungszahlen bieten aber nur einen kleinen Einblick in die Transformationsprozesse der Wohnungsmärkte. Insofern muss der Bestand in die Betrachtung einbezogen werden. Ebenso nivellieren sich viele Befunde auf der gesamtstädtischen Ebene. Hier können durch eine kleinräumige Betrachtung quartiersbezogene Problemstellungen identifiziert werden. Gleichzeitig – so der Bericht einer Stadt – erhöhe der Blick in die Quartiere die Akzeptanz der Wohnungsmarktbeobachtung. Es mehren sich aber auch Stimmen, die die regionale Dimension der Wohnungsmarktbeobachtung anmahnen, da die Probleme der Märkte nicht an der Gemeindegrenze aufhören. Ob kleinräumig oder regional, es reicht nicht, Datenreihen zu veröffentlichen – die Zahlen müssen auch sorgfältig interpretiert werden. Der Aufwand der kontinuierlichen Aktualisierung von Zeitreihen sollte bei einer möglichen Ausweitung der beobachteten Merkmale berücksichtigt werden.

Personal und Organisation: Viele Städte, die sich dem Thema nähern, äußerten den Wunsch nach einem schlanken Konzept bzw. nach Mindestbestandteilen eines Monitorings, nicht zuletzt da die Personalressourcen knapp sind. Wie viele Stellenanteile mindestens notwendig sind, lässt sich allerdings kaum generell beantworten, da sich das Querschnittthema "Wohnen" meist auf mehrere Ämter (Bauen, Soziales, Statistik) verteilt. Der verwaltungsinternen Zusammenarbeit muss daher ein besonderes Augenmerk gewidmet werden, da auch dort oft für Akzeptanz der Notwendigkeit geworben werden muss.

Methoden: Analog zu den genannten Herausforderungen bezogen sich viele Fragestellungen auf die soziale Dimension der Wohnungsversorgung – Wie wird Bezahlbarkeit definiert? Wie ermittelt man den Bedarf an sozial gebundenem Wohnraum? Des Weiteren ging es um Aspekte der qualitativen Beurteilung des Wohnungsbestands, beispielsweise der Datenerhebung zu barrierefreien Wohnungen oder der generellen Erfassung von Qualitätsmerkmalen der Bestandswohnungen. Immer wieder stellte sich auch die Frage nach möglichen Sickereffekten, die über die Betrachtung von Wanderungen (Motive, Dynamik, Zielgruppen) bisher zur unzureichend eingeschätzt werden können.

Das Difu wird das Thema erneut in das Seminarprogramm aufnehmen.