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Difu-Berichte 3/2013 - Städtebauliche Verträge

Neues Handbuch berücksichtigt auch Änderungen
durch die BauGB-Novelle 2013

Städtebauliche Verträge zählen neben Bebauungsplänen heute zum unverzichtbaren Kernbestand städtebaulicher Instrumente der Kommunen. Ob es um die Neuerschließung auf der grünen Wiese oder die Neuordnung vorgenutzter Areale geht, ob ein Einzelhandelsprojekt, ein Büro- und Gewerbestandort oder ein Wohngebiet entwickelt werden soll – meist werden wichtige Fragen der Umsetzung und Finanzierung städtebaulicher Ziele in städtebaulichen Verträgen geregelt. Verträge sind vor allem dann von Bedeutung, wenn die von den Vertragsparteien für notwendig erachteten Regelungen mit dem Mittel des Bebauungsplans allein nicht getroffen werden können. So können Verträge die Festsetzungen des Bebauungsplans ergänzen, um die Modalitäten der Nutzung zu konkretisieren. Der Vertragspartner kann die Baureifmachung eines Gebiets auf seine Kosten übernehmen, in Anbetracht der in vielen Kommunen geringen finanziellen Spielräume häufig eine essentielle Voraussetzung dafür, dass überhaupt eine Entwicklung stattfinden kann. Dem gleichen Ziel dient es, wenn der Vertragspartner sich verpflichtet, die der Gemeinde entstehenden Kosten und Aufwendungen zu ersetzen, soweit diese Folge oder Voraussetzung des geplanten Vorhabens sind.

Foto eines Häuserblocks, Foto: Wolf-Christian Strauss

Pünktlich zum Inkrafttreten der geänderten Rechtsgrundlagen für Erschließungsverträge und andere städtebauliche Verträge im Baugesetzbuch erscheint in der Edition Difu die vierte Auflage des Difu-Handbuchs "Städtebauliche Verträge". Diese Änderungen sowie Veränderungen in anderen damit verknüpften Rechtsgebieten und die durch die Obergerichte in zahlreichen Entscheidungen vorgenommene Weiterentwicklung der Rechtsprechung machten eine grundlegende Überarbeitung des Handbuchs notwendig, zumal die auf große Resonanz gestoßene Vorauflage bereits vergriffen war.

Während der klarstellenden Hervorhebung einiger städtebaulicher Zielsetzungen (Baukultur, Ausbau erneuerbarer Energien, Energieeinsparmaßnahmen) als mögliche Inhalte eines städtebaulichen Vertrags lediglich Signalwirkung zukommt, hat die Änderung der Rechtsgrundlage für den Erschließungsvertrag einschneidende rechtliche Bedeutung, da diese die Rechtslage im Anschluss an eine entgegenstehende Rechtsprechung des 9. Senats des Bundesverwaltungsgerichts im Sinne der Erfordernisse der kommunalen Praxis und im Interesse von mehr Rechtsund Investitionssicherheit wieder zurecht gerückt hat. Wichtig ist vor allem, dass Städte und Gemeinden Erschließungsverträge nun auch wieder mit Erschließungs- oder Wohnungsbaugesellschaften oder anderen juristischen Personen schließen dürfen, an denen sie beteiligt sind. Diese auch angesichts der angesprochenen Entscheidungen des BVerwG unmissverständliche Diktion der neu gefassten gesetzlichen Regelung kann aus Sicht der Kommunen nur begrüßt werden, da sie die Gemeinden in ihrem Bestreben unterstützt, gerade die kostenaufwändigen und schwierigeren Maßnahmen des Flächenrecyclings umzusetzen, anstatt neue Bauflächen in die bislang freie Landschaft zu entwickeln. Oft stellt die Einschaltung einer Eigen- oder Mehrheitsgesellschaft den finanziell einzig gangbaren Weg dar, aufgegebene Industrie- und Gewerbeflächen, Militärflächen oder nicht mehr genutzte Bahnflächen einer neuen Nutzung zuzuführen. Solche komplexen Restrukturierungsaufgaben binden regelmäßig erhebliche finanzielle Mittel und überfordern die kommunalen Haushalte. Private Bauträger oder Developer sind typischerweise nur an der Entwicklung von Teilflächen interessiert, mit der Folge, dass die mit höheren Entwicklungshemmnissen belasteten Teilflächen bei den Kommunen verbleiben.

Mit dem zweiten Innenentwicklungsgesetz (BGBl. I 2013, S. 1548) wurde die frühere Regelung zum Erschließungsvertrag in § 124 BauGB aus dem Kontext des Erschließungsbeitragsrechts endgültig herausgelöst und in § 11 BauGB integriert. Die bislang in § 124 BauGB enthaltene Regelung zum Erschließungsvertrag wurde aufgehoben. Der Erschließungsvertrag ist damit vollständig in die für städtebauliche Verträge nach § 11 BauGB geltende Regelungssystematik integriert. In § 124 BauGB verblieben ist lediglich die früher in Abs. 3 Satz 2 der Vorschrift zu findende Bestimmung, der zufolge die Gemeinde verpflichtet ist, die Erschließung selbst durchzuführen, soweit sie das zumutbare Angebot eines Dritten ablehnt, die im Bebauungsplan vorgesehene Erschließung vorzunehmen.

Zudem wurde der Regelungsgehalt des bisherigen § 124 Abs. 2 BauGB auch in Bezug auf den Verzicht auf die im Erschließungsbeitrag notwendige Kostenbeteiligung der Gemeinde in § 11 integriert. Nach § 11 Abs. 2 Satz 3 BauGB ist eine Eigenbeteiligung der Gemeinde nicht erforderlich, soweit die vereinbarten Leistungen den gesamten Umständen nach angemessen sind. Damit ist auch – ebenfalls abweichend von der vom BVerwG vertretenen Auffassung – geklärt, dass neben der Übernahme der Durchführung von beitrags- und nicht beitragspflichtigen Erschließungsmaßnahmen auch vereinbart werden kann, dass der Vertragspartner der Gemeinde sich auch zur Übernahme der Kosten verpflichten kann, die der Gemeinde für solche Maßnahmen entstanden sind.

Neue sich aus der Rechtsprechung ergebende Entwicklungen gab es unter anderem bei den "Einheimischenmodellen" und beim Folgekostenvertrag über die Kosten sozialer Infrastruktur. Mit den Einheimischenmodellen verfolgen vor allem Kommunen im Einzugsbereich von Ballungsräumen und in touristisch attraktiven Regionen das Ziel, der ortsansässigen Bevölkerung die Chance zu geben, Bauplätze erwerben zu können, um neben der auf dem Immobilienmarkt bestehenden zahlungskräftigeren auswärtigen Konkurrenz bestehen zu können.

Diese Modelle werden von der Europäischen Kommission kritisch beobachtet. Die Kommission wird nun jedoch ein bereits vor einigen Jahren gegen Deutschland eingeleitetes Vertragsverletzungsverfahren angesichts einer Entscheidung des Europäischen Gerichtshofs in einem belgischen Fall voraussichtlich einstellen. Bei den Folgekostenverträgen hat das Bundesverwaltungsgericht in mehreren Entscheidungen den Weg aufgezeigt, wie auf der Basis einer miteinander verzahnten Infrastrukturplanung und städtebaulichen Entwicklungsplanung eine vertraglich basierte Kostenübernahme der Vorhabenträger und Grundstückseigentümer rechtssicher ausgestaltet werden kann.

Diese neue Rechtslage ist in dem neuen Handbuch genauso eingearbeitet, wie die zwischenzeitlich durch die Gerichte vorgenommene weitere Klärung von Abgrenzungs- und Auslegungsfragen. Berücksichtigt wird die gesamte Palette der möglichen Vertragsgegenstände städtebaulicher Verträge. Dabei werden steuer-, vergabe- und beihilferechtliche Implikationen genauso thematisiert, wie die sich aus dem AGB-Recht ergebenden Anforderungen.

Auch die 4. Auflage wurde inhaltlich erweitert. Neu aufgenommen wurden die bislang fehlenden Verträge aus dem Bereich des Sanierungsrechts über die Durchführung von Ordnungs- und Baumaßnahmen. Ein breiterer Raum ist auch den Verträgen im Kontext der kommunalen Bemühungen bei Klimaschutz und Energiewende eingeräumt. Insbesondere ist dabei auch der Blick auf das Energiefachrecht mit EnEV und EEWärme- Gesetz zu richten.

Selbstverständlich wird auch in dieser 4. Auflage zu den offenen Streitfragen der aktuelle Meinungsstand wiedergegeben, wobei auch hier – dem Leitgedanken eines Praxishandbuchs folgend – stets praktikable Lösungen unter Berücksichtigung der bestehenden rechtlichen Risiken aufgezeigt werden.

Wie die Vorauflage enthält das Handbuch zahlreiche Vertragsmuster und Regelungsbeispiele, die sich im Sinne des Baukastenprinzips verwenden lassen – Muster und Beispiele können bedarfsgerecht zu einem maßgeschneiderten Vertrag zusammengestellt werden. Das Handbuch liefert den Praktikern in den Kommunalverwaltungen, aber auch Rechtsanwälten, Investoren und Developern konkrete Hinweise zur Entwicklung von vertraglichen Regelungen, die den besonderen Anforderungen des Einzelfalls genügen. Das Difu folgt mit dieser Neuauflage seinem Anspruch, nicht nur den aktuellen Kenntnisstand wissenschaftlich kompetent zu erarbeiten, sondern zugleich in einer für den kommunalen Alltag leicht nutzbaren Weise aufzubereiten.

Weitere Informationen: 

Dr. Arno Bunzel
Telefon: 030/39001-238
E-Mail: bunzel@difu.de

Bestellung: siehe Bestellschein

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