Satzungen nach dem BauGB

Aktualisierte Neuauflage der Difu-Arbeitshilfe

Der Erlass von Ortsrecht im Rahmen der Satzungsautonomie ist originärer Ausdruck der kommunalen Selbstverwaltung. Satzungen sind die instrumentelle Basis zur Gestaltung der Rechtsrahmens für die örtliche Entwicklung. Besondere praktische Bedeutung kommt dabei den Satzungen zu, deren Rechtsgrundlagen sich im Baugesetzbuch finden. Der Gesetzgeber hat den Kommunen einen breiten Fächer solcher rechtlicher Gestaltungsmöglichkeiten an die Hand gegeben, mit denen die unterschiedlichsten städtebaulichen Aufgabenstellungen mit dem jeweils angemessenen Mittel angegangen werden können. Dabei geht es nicht nur um Bebauungspläne, die als Satzung beschlossen und bekannt gemacht werden. Ebenso wichtig sind die anderen Satzungstypen, die das Baugesetzbuch kennt und die jeweils für bestimmte städtebauliche Zwecke genutzt werden können. Sie sind Ausdruck der kommunalen Planungshoheit, indem sie dem Gestaltungswillen das angemessene Gestaltungsmittel an die Seite stellen.

Die neue Difu-Arbeitshilfe "Die Satzungen nach dem Baugesetzbuch" hat genau diese Satzungstypen zum Gegenstand, denen bislang in der Fachliteratur weniger Aufmerksamkeit zuteil wurde, als zum Beispiel dem Bebauungsplan. Die Arbeitshilfe wird nun in aktualisierter und überarbeiteter dritter Auflage vorgelegt. Diese Auflage soll die rechtssichere Anwendung der Satzungen durch eine praxisnahe Darstellung der Voraussetzungen und zahlreiche Beispiele und Muster unterstützen.

Behandelt werden die Satzungen, die der Sicherung der Ziele einer Bebauungsplanung dienen, also die Veränderungssperre nach § 14 BauGB und die Vorkaufssatzung nach § 25 BauGB. Ebenso erläutert werden die in § 34 und § 35 BauGB vorgesehenen Satzungen, mit denen Baurechte klargestellt oder begründet werden können. Dazu gehören die Klarstellungssatzung nach § 34 Abs.4 Nr.1 BauGB, die Entwicklungssatzung nach § 34 Abs.4 Nr. 2 BauGB, die Ergänzungssatzung nach § 34 Abs. 4 Nr. 3 BauGB) sowie die Außenbereichssatzung nach § 35 Abs. 6 BauGB).

Im Zusammenhang mit den Aufgaben der Innenentwicklung und des Erhalts baukulturell wertvoller städtebaulicher Strukturen kommt der städtebaulichen Erhaltungssatzung nach § 172 Abs. 1 Nr. 1 BauGB eine wichtige Funktion zu. Auch die sogenannte Milieuschutzsatzung nach § 172 Abs. 1 Nr. 2 BauGB gewinnt aktuell angesichts der sich in einigen Städten zum Teil zuspitzenden Situation auf dem Wohnungsmarkt an Relevanz, um gewachsene Bevölkerungsstrukturen vor Verdrängung zu schützen. Die Arbeitshilfe behandelt diese Satzungen genauso in eigenen Kapiteln wie die Fremdenverkehrssatzung nach § 22 BauGB. Thematisiert werden schließlich auch Kostensatzungen wie die Erschließungsbeitragssatzung nach § 132 BauGB und die Kostenerstattungssatzung nach § 135 c BauGB. Bei der Kostenerstattungssatzung gem. § 135 c BauGB wird das Finanzierungssystem bei Flächen und Maßnahmen für den Ausgleich von Eingriffen in Natur und Landschaft systematisch und gut nachvollziehbar dargestellt. Verzichtet wird auf die Darstellung der Satzungen, die in der Fachliteratur bereits oft erläutert sind und zu denen es genügend Arbeitshilfen für die praktische Anwendung gibt. Hierzu zählen der Bebauungsplan, aber auch die Sanierungssatzung nach § 142 BauGB und die Satzung über städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen nach § 165 BauGB. Nicht Vollständigkeit war das Ziel, sondern Konzentration auf die Satzungen, für die es bisher kaum praktische Unterstützung in der täglichen Praxis der Verwaltungen von Städten und Gemeinden gibt. Dieser Grundsatz war bei der Neuauflage zielbestimmend.

Mit der Neuauflage dieser Arbeitshilfe werden die durch Gesetzgebung und Rechtsprechung eingetretenen Änderungen aufgegriffen und die entsprechenden Hinweise und Empfehlungen aktualisiert.

Die Arbeitshilfe enthält zu allen genannten Satzungen praxisgerechte Erläuterungen mit zahlreichen Beispielen und Mustern, darunter grundsätzlich auch ein Muster der jeweiligen Satzung. Ebenso finden sich Hinweise auf wichtige Rechtsprechung und weiterführende Literatur. Nur bei der Erschließungsbeitragssatzung wird bewusst auf eine ausführliche Darstellung verzichtet, da zu dieser Satzung bereits ein umfassendes Literaturangebot vorliegt und die Gemeinden mit dieser "Pflicht-Satzung" bereits langjährige Erfahrungen haben.

Die Erläuterungen zu den einzelnen Satzungen folgen einem einheitlichen Gliederungsraster, das die Handhabbarkeit der Arbeitshilfe erleichtern soll. Systematisch werden danach folgende Gliederungspunkte abgehandelt:

• Ziel der Satzung
• Erforderlichkeit der Satzung
• Wirkung der Satzung
• Voraussetzungen für den Erlass der Satzung
• Inhalt der Satzung
• Satzungsmuster
• Verfahren und Bekanntmachung
• Geltungsdauer der Satzung/Fehlerheilung

Soweit erforderlich werden bei bestimmten Satzungen in diesem Kontext weitere besondere Aspekte angesprochen, bei der Veränderungssperre zum Beispiel die Frage der Verlängerung, des erneuten Satzungserlasses und der Entschädigung. Bei der Veränderungssperre wird zudem die Systematik der Verlängerungsmodalitäten aufgezeigt und anhand eines Beispiels die Fristberechnung für die Geltungsdauer einer Veränderungssperre dargestellt.

Die behandelten Satzungen sind nicht nur hinsichtlich ihrer Zielrichtung und Wirkung zu unterscheiden, sie stellen auch unterschiedliche Anforderungen an das Verfahren. Bei Satzungen, die sich verändernd auf die Bodennutzbarkeit auswirken können, kommt obligatorisch das Verfahren zur vereinfachten Änderung von Bebauungsplänen nach § 13 BauGB zur Anwendung. Daher sind bei diesen Satzungen eine Öffentlichkeitsbeteiligung und eine Beteiligung der berührten Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange durchzuführen. Mit der Anwendbarkeit des § 13 BauGB gilt für diese Satzungen inzwischen der Grundsatz, dass diese nicht die Zulässigkeit von Vorhaben, die einer Umweltverträglichkeitsprüfung unterliegen, begründen dürfen (vgl. § 34 Abs.5 Nr.2 BauGB).

Die Anforderungen an das Beteiligungsverfahren sind an einem Beispiel erläutert (Entwicklungssatzung gem. § 34 Abs.4 Nr. 2 BauGB). Bei den übrigen Satzungen, für die Verfahrensanforderungen zu beachten sind, wird auf eine Wiederholung der Erläuterungen im Interesse einer strafferen Darstellung verzichtet und auf die ausführliche Erläuterung an der genannten Stelle verwiesen.

Bei den Satzungen, für die ein Beteiligungsverfahren nach § 13 BauGB durchgeführt werden muss, ist – wie beim Bebauungsplan – die Ersatzbekanntmachung gemäß § 10 Abs.3 BauGB obligatorisch. Die Arbeitshilfe zeigt hier Beispiele und Bekanntmachungshinweise und geht auf die Voraussetzungen ein, die eine Bereithaltung der Satzung (Veränderungssperre gemäß § 14 Abs.1 BauGB) erfordert. Dabei wird zudem auf die nicht zwingenden, aber arbeitserleichternden Verfahrenshinweise bei der ausgefertigten Satzung eingegangen (Entwicklungssatzung § 34 Abs.4 Nr.2 BauGB).

Eine Begründung ist nur bei der Ergänzungssatzung gemäß § 34 Abs.4 Nr.3 BauGB und bei der Fremdenverkehrssatzung (§ 22 Abs.9 BauGB) vorgeschrieben. Jedoch wird bei allen anderen in der Arbeitshilfe behandelten Satzungen empfohlen, eine Begründung der Satzung beizufügen. Dies erhöht die Transparenz der die Satzung tragenden Ziele, die Akzeptanz und häufig auch die "Gerichtsfestigkeit" der Satzung. Die Arbeitshilfe bietet daher beispielhaft vollständige Begründungen und Hinweise zum Aufbau einer sinnvollen Begründung. Diese geben Anregungen bei der Ausarbeitung einer eigenen Begründung.

Die Arbeitshilfe ist gekennzeichnet durch den reichhaltigen Erfahrungsschatz des Autorenteams. Dr. Marie-Luis Wallraven- Lindl und Anton Strunz waren langjährige Mitarbeiter im Bau- und Planungsreferat der Landeshauptstadt München. Als Juristen haben sie dabei stets neben dem Blick für das städtebaulich Erforderliche auch den für die rechtssichere Umsetzung der städtebaulichen Anliegen. Dementsprechend vermittelt die Arbeitshilfe Hinweise zur praktischen und zugleich rechtssicheren Anwendung der zur Verfügung stehenden Satzungsinstrumente. Wissenschaftliche Erkenntnisse und praktische Erfahrungen werden in geeigneter Weise aufbereitet, um damit die Arbeit vor Ort in Städten und Gemeinden anwendungsbezogen zu erleichtern und zu qualifizieren.