Private Wohnungsmodernisierung in Stadterneuerungs- gebieten ostdeutscher Städte

Problemlage

Die private Wohnungsmodernisierung in Stadterneuerungsgebieten Ostdeutschlands steht noch auf absehbare Zeit vor erheblichen Schwierigkeiten: die problematische wirtschaftliche Entwicklung in den neuen Ländern, die Unsicherheit über zukünftige Transferleistungen und Fördermittel des Bundes und der Länder und schließlich der gesättigte Wohnungsmarkt. All diese Faktoren wirken alsHemmnisse einer notwendigen Revitalisierung der Innenstädte.

Untersuchungsziel und Thematik

Ziel des Forschungsprojekts waren Bestandsaufnahme, Analyse und Bewertung der Praxis der privaten Modernisierungsförderung in drei ostdeutschen Städten aus unterschiedlichen Bundesländern. Untersuchungsstädte waren Naumburg, Zwickau und Erfurt. Damit wurden Städte verschiedener Größenordnungen in Sachsen- Anhalt, Sachsen und Thüringen ausgewählt.

Die im Rahmen der Untersuchung erstellte Publikation enthält eine Darstellung der modernisierungsrelevanten Rahmenbedingungen in den ostdeutschen Städten sowie Leitlinien, Konditionen und Perspektiven der Förderpraxis, ferner Erfahrungen der wichtigsten Zielgruppe privater Wohnungsmodernisierung - "kleine", private Hauseigentümer - sowie entsprechende praktische Verbesserungsvorschläge für den Modernisierungsprozeß.

Methodisches Vorgehen

Die Untersuchung umfaßte folgende Arbeitsschritte:

• Expertenbefragungen auf örtlicher und überörtlicher Ebene,
• Gruppendiskussionen mit Hauseigentümern,
• eine ergänzende schriftliche Präsenzbefragung der Teilnehmer der Gruppendiskussionen sowie
• eine Kurzbefragung zur Bedeutung der "kleinen" privaten Hauseigentümer in den Sanierungsgebieten ostdeutscher Städte.

Wichtige Ergebnisse

Der Trend zur Suburbanisierung der beiden zentralen, unmittelbar zusammenhängenden innerstädtischen Funktionen "Einkaufen" und "Wohnen" trägt seit der Wende wesentlich zum Funktionsverlust ostdeutscher Kernstädte bei. Da der kernstädtische Einzelhandel sowie die Dienstleistungsunternehmen vom Nachfrageund Konsumverhalten der Bevölkerung abhängig sind, und dieses wiederum wesentlich vom Einkommensniveau der vor Ort ansässigen Einwohner bestimmt wird, ist allein aus ökonomischer Sicht das Interesse an einer Verbesserung der innerstädtischen Wohnattraktivität zur Bindung kaufkräftiger Haushalte sehr groß.

Vor diesem Hintergrund ist die Sicherung der innerstädtischen Wohnfunktion - unter anderem durch Sanierungsmaßnahmen und Modernisierungsförderung - ein wichtiges Konzept zur Innenstadtrevitalisierung, um der fortschreitenden Abwanderung aus den Kernstädten entgegenzuwirken und bereits abgewanderte, vor allem junge und einkommensstarke Haushalte in die Innenstädte zurückzuziehen. Gleichzeitig besteht die Notwendigkeit, mittels gezielter Planung Verdrängungstendenzen und der Entstehung "sozialer Ghettos" entgegenzuwirken.

Seit 1997 setzte die alte Bundesregierung aufgrund des anhaltenden Trends zur Wohnsuburbanisierung in Ostdeutschland verstärkt auf die Modernisierung der ostdeutschen Innenstädte. Die Modernisierung erhielt gegenüber dem Wohnungsneubau Priorität. Die Förderung sollte sich darauf konzentrieren, die gewachsenen Stadtteile, insbesondere die Innenstädte, zu stabilisieren. Deshalb wurdendie Stadtsanierungsprogramme fortgesetzt und die steuerliche Förderung des Wohnungsneubaus auf die Innenstädte konzentriert.

Hinsichtlich des "Aufbau Ost" sieht sich die neue Bundesregierung in Kontinuität zur alten. Sie will die innere Einheit Deutschlands vollenden und dabei die Anstrengungen "zur Sanierung und Gestaltung der Städte" fortführen und verstärken.

Die Finanzkraft der privaten Eigentümer reicht auch in den nächsten Jahren nicht aus, um die weiterhin dringend notwendige Modernisierung ihres Wohnungsbestands zu bewältigen. Die seit 1999 geltende Investitionszulagenregelung ist ein wichtiger Schritt in die richtige Richtung. Sie wird jedoch nur dann zum Erfolg für die Wiederbelebung der ostdeutschen Innenstädte, wenn sie mit der Möglichkeit zinsverbilligter Kredite über das Jahr 2000 hinaus verknüpft wird. Die erfolgte neue Aufstockung und Fortführung des KfWWohnraum- Modernisierungsprogramms für die Zeit nach 1998 ist deshalb sehr zu begrüßen. Auch die Länder müssen mit ihren Programmen zur Stabilisierung von Modernisierungsprogrammen beitragen. Ferner ist es weiterhin notwendig, Städte baufördermittel für private Eigentümer in besonderen Problemlagen und Mittel für die Denkmalpflege für Denkmalbesitzer zur Verfügung zu stellen.

Generell empfehlenswert sind eine langfristige Verstetigung der Förderung, die Bündelung der Förderprogramme, die Priorisierung der "kleinen" privaten Eigentümer bei der Modernisierungsförderung, die Vermeidung von Mietpreis- und Belegungsbindungen und die Vereinfachung der Fördermodalitäten.

Die Bedeutung der "kleinen" privaten Hauseigentü als Kernzielgruppe der Modernisierungsförderung und -beratung in den Stadterneuerungsgebieten ostdeutscher Städte hat sich bestätigt.

Bei nach wie vor hohem Modernisierungsbedarf und nicht mehr steigerungsfähiger oder auf Dauer sogar abnehmender öffentlicher Förderung, ist verstärkt auf Privatinitiative als Motor der innerstädtischen Revitalisierung durch Wohnungsmodernisierung zu setzen.

Die überwiegend ortsansässigen privaten Hauseigentümer tragen mit ihrer meist ausgeprägten lokalen Identität und ihrer traditionell starken Bindung an ihre vorwiegend selbst bewohnten und/ oder gewerbsmäßig genutzten Objekte in besonderem Maße zur innerstädtischen Revitalisierung bei.

Etwa 60 Prozent der "kleinen" privaten Hauseigentümer bestehen aus der Gruppe der ortsansässigen Erwerbstätigen (40 zum geringeren Teil Selbständige oder Gewerbetreibende, überwiegend zwischen 40 und 59 Jahre alt) und Rentnern (20 Prozent) mit selbst und durch Vermietung genutzten Gebäuden. 40 Prozent entfallen auf auswärtige Kapitalanleger und/ oder Restituenten unterschiedlichen Alters mit - bis auf Zweitwohnsitzinhaber - ausschließlich vermieteten Gebäuden. Ein erheblicher Anteil dieser Eigentümer stammt aus den alten Ländern.

Geht man von einer längerfristigen Konzentration der Fördermittel auf die Modernisierung des kernstädtischen Altbaubestands und von positiven Impulsen der neuen Förderpraxis mit Investitionszulagen statt Sonderabschreibungen auf die Modernisierungsbereitschaft der ortsansässigen kleinen privaten Hauseigentümer aus, so könnte diese Zielgruppe gegenüber auswärtigen, insbesondere westdeutschen Kapitalanlegern künftig bei der innerstädtischen Altbaumodernisierung und Revitalisierung an Bedeutung gewinnen.

Im Vordergrund der Modernisierungsförderung "kleiner" privater Hauseigentümer müssen - neben der Unterstützung bereits investitionsbereiter lokaler Eigentümer und entsprechender Netzwerke - vor allem motivationsfördernde Beratungsangebote zu allen Aspekten der Modernisierung stehen (von allgemeinen Sanierungsund Modernisierungsfragen bis zu detaillierten finanziellen, planerischen und baulichen Details).

Um bestmögliche Sanierungs-/ Modernisierungsergebnisse zu erreichen, ist die Einbettung der sektoralen Förderung "kleiner" privater Hauseigentümer in übergeordnete Stadt( teil) entwicklungskonzepte und - damit verbunden - die Kooperation aller relevanten Ressorts und Akteure auf der Verwaltungs- und Umsetzungsebene sowie die Bündelung der zum Einsatz kommenden Fördermittel notwendig.

Die Untersuchung hat gezeigt, daß sich in ostdeutschen Städten sowohl

• innerhalb und außerhalb der Stadtverwaltungen als auch
• getrennt nach Sanierungs- und Modernisierungsgebieten

voneinander teilweise unabhängige Kooperationsstrukturen in unterschiedlicher Zusammensetzung entwickelten.

Während für die förmlich festgelegten Sanierungsgebiete offenbar mehr oder minder gut ausgebaute, institutionalisierte Kooperationsstrukturen bestehen, deren Beratungs- und Betreuungsleistungen den privaten Hauseigentümer erreichen, fehlen solche Strukturen meistens in Modernisierungsgebieten und hier ganz besonders in den innenstadtnahen (gründerzeitlichen) Randlagen mit ihrem hohen Anteil der Problemgruppe der" kleinen”, eher inaktiven privaten Hauseigentümer.

Weitere Informationen:

Dipl.-Soz. Claus-Peter Echter
Telefon: 0221/340308-11
e-mail:
echter [at] difu [dot] de (echter[at]difu[dot]de)

Dipl.-Psych. Klaus Mittag Telefon: 0221/340308-12
e-mail:
mittag [at] difu [dot] de (mittag[at]difu[dot]de)

Für die Hauseigentümer in den Modernisierungsgebieten müssen daher andere Organisations- und Kooperationsformen etabliert werden. Es hat sich in einigen Städten der Einsatz von Quartiers- oder Beraterarchitekten bewährt, deren Beratungs- und Betreuungsleistung durch enge Kooperation mit den Haus- und Grundeigentümervereinen noch optimiert werden kann. In Städten, in denen diese Experten aus Kostengründen nicht vom kommunalen Fachressort unter Vertrag genommen werden können, sind Selbsthilfemodelle der Hauseigentümer, also gemeinschaftliche Beschäftigung eines mehrere Objekte koordinierenden Architekten durch eine Gruppe von Hauseigentümern, zu erwägen und zu erproben.

Profitieren können von dieser Studie insbesondere Akteure aus Kommunalplanung und -politik, Denkmalpflege, Wohnungswirtschaft sowie Haus- und Wohnungseigentümer.