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Difu-Berichte 4/2014 - Neues Wohnen – Gemeinschaftliche Wohnformen bei Genossenschaften

Die Zahl gemeinschaftlicher Wohnprojekte in Deutschland wird laut Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) auf 500 bis 600 geschätzt. Davon wurde ca. ein Drittel in der Rechtsform der Genossenschaft umgesetzt. Unter gemeinschaftlichen Wohnprojekten versteht man Wohnformen, bei denen mehrere Haushalte an einem Wohnstandort jeweils in separaten Wohnungen leben, sich aber für das gemeinschaftliche Leben, eine gegenseitige Unterstützung oder die Verfolgung eines gemeinsamen Lebensgrundsatzes entschieden haben. Die Projekte werden in wesentlichen Bereichen durch die Bewohner selbst organisiert.

Trotz dieser Gemeinsamkeiten versammeln sich unter dem Label „Gemeinschaftliche Wohnformen“ äußerst vielfältige Lebensentwürfe. Sie reichen vom Leben und Arbeiten unter einem Dach über generationenübergreifende Wohnformen bis hin zu Gruppenwohnprojekten, auch für Menschen mit besonderem Unterstüzungsbedarf. Der Anspruch spiegelt sich häufig bereits in den Namen der Projekte wieder – sie heißen „Allmeind“, „Leuchtturm“, „WohnArt“, „Wagnis“ oder „Lebendiges Wohnen“. Sie zielen eher auf inhaltliche Bedürfnisse des Wohnens als auf die bauliche Fassung und unterscheiden sich damit von landläufigen Immobilienprojekten. Die stetig wachsende Zahl an Projekten verbindet die Sehnsucht nach und das Erproben von neuen, anderen Formen des Zusammenlebens. Wohnprojekte stellen damit auch ein Gegenmodell zu den wahrgenommenen Individualisierungs- und Vereinzelungstendenzen der Gesellschaft dar bzw. formulieren eine eigene Antwort darauf.

Im Juni 2014 schloss das Difu ein Forschungsprojekt ab, bei dem es darum ging, eine möglichst flächendeckende Bestandsaufnahme gemeinschaftlicher Wohnprojekte in Deutschland, die die Rechtsform der Genossenschaft gewählt haben, zu erstellen. Das Hauptaugenmerk richtete sich auf deren Bewohnerstruktur und Zielgruppen, die Genese der Projektidee, Art und Umfang der gemeinschaftlichen Aktivitäten und die kommunalen Unterstützungsstrukturen für die Wohnform. Die Veröffentlichung der Forschungsergebnisse des im Auftrag des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) durchgeführten Projekts wird Dezember 2014 erscheinen.

Wohnprojekte in Alt- und Neu-Genossenschaften
Genossenschaftliche Wohnprojekte gliedern sich hinsichtlich der Genese, finanzieller Anforderungen an die Bewohnerschaft sowie der Bereitschaft und/oder Notwendigkeit eines hohen Anteils an Eigenleistungen in unterschiedliche Gruppen:

  • Bei Projektgenossenschaften gibt es eine Einheit von Projekt und Genossenschaft, d.h. diese wird für die Umsetzung neu gegründet. Genossenschaftsmitglieder sind damit meist auch die Bewohner der Projekte.
  • Bei den in etablierten Bestandsgenossenschaften realisierten Wohnprojekten ist dieses „nur“ ein Baustein des Wohnungsbestands und die Bewohner sind „nur“ eine Teilmenge der Genossenschaftsmitglieder. Eine besondere Stellung der gemeinschaftlichen oder selbstverwalteten Wohnprojekte innerhalb der Genossenschaft kann über Kooperationsverträge, Managementformen oder bauliche Besonderheiten zum Ausdruck kommen.
  • Als weitere Variante existieren noch Dachgenossenschaften, bei ihnen werden selbstständige Hausprojekte Teil einer Genossenschaft.

Die Gründung einer Genossenschaft für die Realisierung eines gemeinschaftlichen Wohnprojekts ist eine relativ anspruchsvolle Aufgabe – sowohl aus rechtlich-organisatorischer als auch aus finanzieller Perspektive. Die Difu-Befragung zeigte, dass die Eigenschaften der Rechtsform einer Genossenschaft – Mitbestimmung, Demokratieprinzip – zur Gründung motivierten. Das Genossenschaftsmodell bietet damit auch dem Anspruch, gemeinschaftlich zu wohnen und auch zu entscheiden eine Grundlage. Natürlich spielten aber auch Aspekte der Sicherheit, wie der Schutz vor Eigentümerwechseln, die Sicherheit der Einlage und die Möglichkeit des Austritts, z.B. beim Wechsel des Wohnorts, eine wichtige Rolle.

Zielgruppen der Wohnprojekte
Die Hauptzielgruppe für gemeinschaftliche Wohnprojekte in Genossenschaften sind „mehrere Generationen“, d.h. Ältere und Familien oder Alleinerziehende, sowohl bei Projektgenossenschaften als auch bei Bestandsgenossenschaften. Das kann als eine Facette des Anspruchs „Wir Wohnen anders“ (vgl. Battke et.al. 2013) interpretiert werden, denn es geht um ein bewusstes Miteinander der Generationen und nicht ein zufälliges Nebeneinander. Projekte ausschließlich für Familien/Alleinerziehende bzw. nur für Ältere wurden nur in Bestands- und nicht in Projektgenossenschaften realisiert. Dies ist möglicherweise ein Hinweis darauf, dass zumindest reine Familienwohnprojekte oft in einer anderen Rechtsform als der eG (z.B. Wohneigentumsgemeinschaften) umgesetzt werden. Eine Ursache dafür ist in den zum Teil sehr langen Gruppenfindungs- und Planungsprozessen zu sehen. Junge Familien haben häufig einen hohen räumlichen Veränderungsdruck und können sich diese Zeit weniger nehmen. Dass sich Bestandsgenossenschaften vergleichsweise oft dem Wohnen für Ältere widmen, liegt daran, dass Traditionsgenossenschaften zunehmend gefragt sind, altersgerechte Angebote für ihre langjährigen Mitglieder zu schaffen.

Gemeinschaft leben
Foto WohnanlageBei den Projektgenossenschaften sind die Gruppenfindung sowie die Suche nach einem geeigneten Gebäude bzw. Grundstück ein konstituierender Schritt auf dem Weg zur Gemeinschaft. Die Projekte der Bestandsgenossenschaften formen sich je nachdem, ob die Genossenschaft das Projekt initiiert oder eine Projektgruppe bei der Genossenschaft „unterschlüpft“. Als wesentlicher Ausdruck und gleichermaßen als Voraussetzung des Gemeinschaftslebens werden Gemeinschaftsräume und/oder Höfe bzw. Gärten beschrieben. Diesen „Luxus“ leisten sich nahezu alle Projekte. Sie werden in der Regel über eine Umlage finanziert und sind dann Ausgangspunkt für viele der Aktivitäten – von Kaffeerunden über Feste bis zu Arbeitsgruppensitzungen. Neben den Gruppenaktivitäten entwickeln sich aber auch viele eher bilateral angelegte Beziehungsgeflechte und Unterstützungsstrukturen, wie Kinderbetreuung, Einkaufsgemeinschaften oder Haushaltshilfe. Entgegen der wahrscheinlich verbreiteten Außensicht, dass viele „Sozialromantiker“ in solche Projekte einziehen, sieht die Bewohnerschaft der Projekte Chancen und Grenzen des Zusammenlebens sehr realistisch. Niemand erwartet beispielsweise, dass alle miteinander eng befreundet sind (vgl. auch Gierse/Wagner 2012). Auch die Einschätzungen der Leistungsfähigkeit der Gemeinschaft hinsichtlich der Pflege im Alter sind sehr realistisch. Projekte, die sich dieses Themas annehmen, setzen eher auf die Zusammenarbeit mit professionellen Dienstleistern.

Wechselbeziehung zwischen Wohnprojekten und Kommunen
Die Befragungsergebnisse in Städten mit mehr als 50 000 Einwohnern zeigten, dass Kommunen gemeinschaftlichen Wohnformen eine wichtige Rolle bei der Ergänzung und Ausweitung des Wohnungsangebots beimessen. Hingegen wird ihr Beitrag zur Schaffung und Sicherung preiswerten Wohnens als vergleichsweise gering bewertet. Hier wird der soziale Anspruch der Projekte vielleicht zum Teil unterschätzt, denn in der Hälfte der befragten Wohnprojekte gab es Wohnungen mit Belegungsbindungen. Durch den immer noch bestehenden Nischencharakter des gemeinschaftlichen Wohnens ist der quantitative Beitrag noch nicht sehr groß, aber auf qualitativer Ebene zeigt sich, dass es um weit mehr als die Perfektionierung des eigenen Lebensumfelds geht.

Kommunen können einen wichtigen Beitrag zur Bekanntheit dieser Wohnform sowie zu ihrer weiteren Verbreitung leisten. Wohnprojekte erhoffen sich konkret von Kommunen zügigere Genehmigungs- und Planungsverfahren sowie Beratungs- und Vernetzungsangebote. Auch Erwartungen allgemeiner Art – „sich nicht alles „gegen die Stadt“ erkämpfen zu müssen“ – wurden genannt. Die Unterstützungsstrukturen in Kommunen werden meist durch Anfragen von Wohnprojekten geschaffen, selten aus strategischen Erwägungen. In knapp 30 der an der Befragung beteiligten Kommunen wurden bereits eigene Beratungsstellen für gemeinschaftliches Wohnen – inklusive Baugemeinschaften – eingerichtet. Das Thema wurde damit als Baustein in die wohnungspolitischen Strategien eingebettet.

Ein Hauptproblem für Wohnprojekte und Genossenschaften in angespannten Wohnund Bodenmärkten stellt die Grundstücksbeschaffung für den Wohnungsneubau dar. Die Grundstückspreise, die bei Grundstücksvergaben im Höchstbieterverfahren aufgerufen werden, liegen oft weit über deren wirtschaftlicher Leistungsfähigkeit. Genossenschaften wollen bezahlbaren Wohnraum für ihre Mitglieder schaffen. Darüber hinaus übernehmen sie viele das Gemeinwesen stabilisierende Funktionen. Im Sinne einer sozialen Grundstückspolitik könnten Kommunen mit ihrer Grundstücksvergabe die Entwicklung des Angebots auf dem Wohnungsmarkt und die Mietpreise beeinflussen, indem sie z.B. Grundstücke im Wege der „Konzeptvergabe“ vergeben. Flankierend sollten die Vorteile für Vergaben im Erbbaurecht wieder stärker ins Kalkül gezogen werden.

  • BBSR (2012a): Mehrgenerationen- Wohnprojekte in der Rechtsform der eingetragenen Genossenschaft. Bearbeitung: WohnBund-Beratung NRW GmbH in Kooperation mit Dr. Anja Szypulski, http://bit.ly/135vrOI.
  • BBSR (Hrsg.) (2012b): Neues Wohnen in Genossenschaften – Fachtagung am 11. September 2012 in Köln, Bonn (BBSRBerichte Kompakt 4/2012).
  • Fedrowitz, Micha, Anja Szypulski und Wolfgang Kiehle (2012): Mehrgenerationen-Wohnprojekte in der Rechtsform der eingetragenen Genossenschaft eG. BBSR-Forschungsvorhaben, unveröffentlicht.
  • BBSR (Hrsg.) (Dezember 2014) Neues Wohnen – Gemeinschaftliche Wohnformen bei Genossenschaften, Bearbeitung: Difu Berlin, Bonn, http://bit.ly/1GjD4A3 (in Vorbereitung)
Weitere Informationen: 

Dipl.-Ing. Ricarda Pätzold
Telefon: 030/39001-190
E-Mail: paetzold@difu.de

Bestellung: siehe Bestellschein

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