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Difu-Berichte 2/2010 - Rechtssicherer und glaubwürdiger Umgang mit städtebaulichen Geboten

Heft: Städtebauliche Gebote nach dem BauGBNeue Difu-Arbeitshilfe
Die in den §§ 175 bis 179 Baugesetzbuch (BauGB) geregelten städtebaulichen Gebote haben den Ruf, bislang ein noch wenig eingesetztes Instrument des BauGB zu sein. Die praktische Relevanz der städtebaulichen Gebote ergibt sich in den meisten Fällen allein aus der Möglichkeit, diese Instrumente einsetzen zu können. Ohne diese Flankierung würden Bemühungen um die einvernehmliche Umsetzung der städtebaulichen Ziele nicht mit dem erforderlichen Nachdruck verfolgt werden können und häufig auch scheitern. Der Hinweis auf die Gebote muss im konkreten Einzelfall einhergehen mit der Bereitschaft und der Fähigkeit, die Gebote beim Scheitern einvernehmlicher Lösungen notfalls auch anzuwenden. Städtebauliche Gebote sind deshalb eine unverzichtbare Ergänzung einer auf Kooperation ausgerichteten Städtebaupolitik in den Gemeinden.

Zudem ist zu erwarten, dass sich in Anbetracht der sich verschlechternden Lage der öffentlichen Haushalte und der infolge des Strukturwandels und der vielerorts rückläufigen Bevölkerungszahlen notwendigen Anpassungsmaßnahmen im Siedlungsbestand die Fälle, bei denen es auf den Einsatz städtebaulicher Gebote ankommt, zunehmen werden. Jedenfalls kann der Einsatz städtebaulicher Gebote angesichts der Herausforderungen, denen heute der Städtebau gegenübersteht, von großem Nutzen sein. So ist z.B. das Modernisierungs- und Instandsetzungsgebot nach wie vor von großer und wieder zunehmender Bedeutung. Auch das Rückbau- und Entsiegelungsgebot gemäß § 179 BauGB ist zumindest als flankierende Option von erheblicher Relevanz vor allem in schwierigen Stadtumbaukonstellationen, auch wenn es bislang kaum Fälle gibt, in denen es tatsächlich zur Anordnung dieser Gebote kommt.

Ziele der Arbeitshilfe
Mit der voraussichtlich im Juli 2010 erscheinenden Arbeitshilfe sollen die notwendigen Kenntnisse zur rechtssicheren und praxistauglichen Anwendung dieser Instrumente vermittelt werden. In praxisorientierter Weise wird aufzeigt, unter welchen Voraussetzungen städtebauliche Gebote erlassen werden können und zweckmäßigerweise erlassen werden sollten.

In der Arbeitshilfe wird besonderer Wert auf die Darstellung der verwaltungsinternen Vorarbeiten gelegt. Tipps und praktische Beispiele wie Anschreiben und Musterbescheide sollen das Vorgehen anschaulich machen und damit erleichtern. Auf umfassende, wissenschaftliche Diskussionen wird zugunsten einer praxisnahen Darstellung verzichtet. Eingang gefunden haben jedoch wichtige und richtungsweisende gerichtliche Entscheidungen. Als Autoren konnten mit Dr. Marie-Luis Wallraven-Lindl und Anton Strunz zwei erfahrene Verwaltungspraktiker aus der Münchener Stadtverwaltung gewonnen werden.

Baugebot – § 176 BauGB
Durch das Baugebot kann die Gemeinde eine Bebauung entsprechend den Festsetzungen eines Bebauungsplans anordnen (§ 176 Abs. 1 Nr. 1 BauGB) bzw. die Anpassung bestehender Bebauungen an die Festsetzungen eines Bebauungsplans verlangen (§ 176 Abs. 1 Nr. 2 BauGB). Nach § 176 Abs. 2 BauGB kann das Baugebot unter den dort genannten Voraussetzungen auch im unbeplanten Innenbereich angeordnet werden, insbesondere zur Schließung von Baulücken.

Modernisierungs- und Instandsetzungsgebot – § 177 BauGB
Modernisierungs- und Instandsetzungsgebote sind ein wichtiges Instrument im Zusammenhang mit der Durchführung von Sanierungs- und Stadtumbaumaßnahmen. Sie ergänzen das durch die Städtebauförderungsprogramme des Bundes und der Länder bereitgestellte Instrumentarium insbesondere dann, wenn trotz der zur Verfügung stehenden öffentlichen Förderung und Abschreibungsmöglichkeiten eine Mitwirkungsbereitschaft der Eigentümer oder sonstiger Verfügungsberechtigten nicht erreicht werden kann. Modernisierungs- und Instandsetzungsgebote sind aber nicht nur innerhalb der förmlich festgelegten Sanierungsgebiete und Stadtumbaugebiete möglich. Die Praxis zeigt, dass auch außerhalb solcher Maßnahmengebiete einzelne Gebäude aus den unterschiedlichsten Gründen „verwahrlosen“ können mit der Folge, dass aus städtebaulichen Gründen deren Modernisierung und Instandsetzung erforderlich wird. Diese Fälle dürften angesichts der durch die rückläufige Entwicklung der Einwohnerzahlen in immer mehr Städten zumindest teilräumlich zu verzeichnenden Wohnungsüberhänge tendenziell häufiger werden.

Pflanzgebot, § 178 BauGB
Mit dem Pflanzgebot kann die Verpflichtung ausgesprochen werden, das Grundstück gemäß den nach § 9 Abs. 1 Nr. 25 BauGB getroffenen Festsetzungen eines Bebauungsplans zu bepflanzen. Das Pflanzgebot kommt in der Praxis vergleichsweise häufig zur Anwendung. Dies hat verschiedene Ursachen. Bei genehmigungspflichtigen Vorhaben wird bei der Bauabnahme häufig noch keine abschließende Feststellung zur Umsetzung der Bepflanzungsauflagen stattfinden können, da häufig die Bepflanzung zu diesem Zeitpunkt noch aussteht oder jedenfalls die Anwachszeit noch nicht abgeschlossen sein wird. Eine effektive Umsetzungskontrolle durch die Bauaufsichtsbehörde findet deshalb häufig gar nicht statt. Soweit die Bauaufsichtsbehörde ihre ordnungsbehördlichen Kontroll- und Durchsetzungsbefugnisse nicht ausschöpft, sind die Gemeindeverwaltungen auf ihre eigenen Mittel angewiesen. Hier kann dann das Pflanzgebotgebot nach § 178 BauGB zum Tragen kommen, soweit die Bepflanzung aus städtebaulichen Gründen alsbald erforderlich ist.

Rückbau- und Entsiegelungsgebot, § 179 BauGB
Die Duldung der Beseitigung baulicher Anlagen kann die Gemeinde im Bereich eines Bebauungsplans über das Rückbaugebot verlangen, sofern die bauliche Anlage nicht den Festsetzungen des Bebauungsplans entspricht und eine Anpassung nicht möglich ist (§ 179 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB). Es kommt auch dann in Betracht, wenn die bauliche Anlage Missstände oder Mängel gem. § 177 Abs. 2 und 3 Satz 1 BauGB aufweist und deren Behebung durch eine Modernisierung und Instandsetzung nicht möglich ist (§ 179 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB).

Das Rückbau- und Entsiegelungsgebot wurde bislang selten angewandt, erscheint aber insbesondere bei verwahrlosten Immobilien („Schrottimmobilien“), deren nachhaltige Nutzung städtebaulich und wirtschaftlich nicht mehr sinnvoll ist, als ein Instrument, das eine wichtige ergänzende Funktion zu den vorzugswürdigen kooperativen Umsetzungsstrategien und Anreizinstrumenten der Förderprogramme hat. Die Einschränkung auf Bebauungsplangebiete stellt sich allerdings genauso als Erschwernis bei der Anwendung dar, wie die Ausformung als Duldungspflicht und die Kostentragung durch die Gemeinden.

Im Rahmen von Stadtumbaumaßnahmen kann die Anwendung des Rückbaugebots nach § 179 Abs. 1 Nr. 2 BauGB von besonderer Relevanz sein. Stadtumbaumaßnahmen sind gem. § 171a Abs. 2 BauGB Maßnahmen, durch die in von erheblichen städtebaulichen Funktionsverlusten betroffenen Gebieten Anpassungen zur Herstellung nachhaltiger städtebaulicher Strukturen vorgenommen werden. Funktionsverluste liegen nach § 171 Abs. 2 Satz 2 BauGB insbesondere dann vor, wenn ein dauerhaftes Überangebot an baulichen Anlagen für bestimmte Nutzungen, namentlich für Wohnzwecke, besteht oder zu erwarten ist.

Die Arbeitshilfe enthält viele Mustervorlagen und Checklisten (Auswahl):

 

Anordnung eines Instandsetzungsgebots

Musterbescheid über die Anforderung von Mietverträgen

Bescheid über die Aufhebung eines Mietverhältnisses

Anhörung für die Ankündigung des Betretens eines Grundstücks und Gebäudes gem. § 209 Abs. 1 Satz 2 BauGB

Anordnung zur Duldung des Betretens Ihres Grundstücks und Gebäudes zur Entnahme von Proben

Antrag auf Bestellung einer Vertretung

Erste Anfrage zu einem Baugebot

Vertragsbeispiel

Baugebotsbescheid

Vertragsentwurf über Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen

Mängelliste – Anlage zum Vertragsentwurf über Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen

Instandsetzungsgebot

Modernisierungsgebot

Anordnung einer Ersatzvornahme

Pflanzgebot, § 178 BauGB

Einladung zum Anhörungstermin vor Erlass eines Rückbaugebots

Anordnung eines Rückbaugebots

Antrag auf Eintragung einer Baulast zum Rückbau nach § 35 Abs. 5 BauGB

Checkliste zum Erlass eines Baugebots

Checkliste für die Erörterung

Systematische Vorbereitung eines Modernisierungs- und Instandsetzungsgebots

Checkliste: Systematische Vorbereitung eines Pflanzungsgebots

Checkliste für die Erörterung

Checkliste: Systematische Vorbereitung eines Rückbaugebots

Checkliste für eine Erörterung eines Rückbau- oder Entsiegelungsgebot

 


 

Weitere Informationen: 

PD Dr. Arno Bunzel
Telefon: 030/39001-238
E-Mail: bunzel@difu.de

Bestellung: siehe Bestellschein

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