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Difu-Berichte 4/2003 - Wohneigentumsförderung in deutschen Städten: Ziele, Strategien, Probleme und Chancen

Wohneigentum weist viele Vorteile auf: Es schafft Vermögen und macht wirtschaftlich unabhängiger, trägt zur Altersversorgung bei, versorgt Familien mit Kindern optimal und macht Mietwohnungen frei.

Die negativen Auswirkungen der Erfüllung dieses Traums vieler Deutscher von einem Eigenheim mit Garten sind allerdings unübersehbar: Funktionsverlust der Innenstädte, Entmischung der Wohngebiete, Zersiedelung und wachsender Pendlerverkehr.

Die Stärkung des Wohneigentums in den Kernstädten ist aus steuerlichen, sozialen und siedlungsstrukturellen Gründen wichtig, wenn die Abwanderung von Haushalten mittleren Einkommens ins Umland der Kernstädte gebremst und die soziale Stabilität in den Wohnquartieren erhalten werden sollen.

Das Deutsche Institut für Urbanistik hat zu den Zielen, Strategien, Problemen und Chancen der Förderung von Wohneigentum in deutschen Städten soeben eine fundierte Untersuchung durchgeführt. Vorrangige Analysethemen waren:

  • die kommunalen Wohneigentumsprogramme,
  • Fördermaßnahmen, Zielgruppen und förderpolitische Konditionen,
  • Ziele und Motive für die Wohneigentumsförderung,
  • Erfahrungen mit den Kooperationspartnern der Städte,
  • der Vergleich von Umzugsmotiven in verschiedenen Städten,
  • eine Bewertung der Förderprogramme (Erfolge, Hemmnisse),
  • innovative Elemente,
  • Zukunftsaussichten für die kommunale Eigentumsförderung,
  • Forderungen der Kommunen an Bund und Länder,
  • Handlungsbedarf und Perspektiven.

Methodisches Vorgehen Die Analyse der kommunalen Förderpraxis von Wohneigentum stützt sich auf vier methodische Bausteine:

1. Aufarbeitung von vorliegenden Materialien aus Bund und ausgewählten Ländern, 2. Untersuchungen in vier Fallstudienstädten: Berlin, Potsdam, Nürnberg, München (Expertengespräche, Literatur- und Sekundäranalysen), 3. schriftliche Befragung von 20 Städten, die in der Fachkommission "Wohnungswesen" des Deutschen Städtetages (DST) vertreten sind, 4. schriftliche Befragung von 28 meist mittelgroßen Städten in n Baden-Württemberg.

Befragungen In Ergänzung zu den Expertengesprächen in Berlin, München, Nürnberg und Potsdam führte das Difu von Januar bis Juni 2002 die schriftliche Befragung unter den in der Fachkommission "Wohnungswesen" des DST vertretenen Städten durch. An der Befragung beteiligten sich 20 Städte, was einer Rücklaufquote von 95 Prozent entspricht. Die Umfrage unter den überwiegend mittelgroßen Städten in Baden-Württemberg wurde unter 90 Kommunen durchgeführt und ergab eine Rücklaufquote von 31 Prozent. Beide Fragebögen waren identisch. Die Verwaltungen der Städte wurden bei den Befragungen nach ihren konkreten Fördermaßnahmen, und -konditionen, den Zielen, Ergebnissen und Problemen ihrer bisherigen Förderung sowie den Perspektiven für eine zukünftige Eigentumsförderpolitik befragt.

Kommunale wohnungspolitische Programme Für die befragten Städte haben die Ziele "Familienhaushalte im Stadtgebiet halten" und "Schaffung von bezahlbarem Wohnraum im Eigentum für mittlere Einkommensgruppen" eine hohe Bedeutung. Als Hauptzielgruppe für die kommunale Förderung von Wohneigentum werden in der Befragung so auch Familien mit Kindern und mittlerem Einkommen bezeichnet. Solche Haushalte, die von den Kommunen als Schwellenhaushalte charakterisiert werden, sind ohne öffentliche Förderung meist nicht in der Lage, sich den Wunsch nach Wohneigentum zu erfüllen.

Mehr als die Hälfte der befragten Großstädte verfügen über ein Wohnkonzept, haben Strategien zur Förderung von Wohneigentum erarbeitet und auch eine Studie über Umzugsmotive durchgeführt. Diesen Wanderungsmotivbefragungen zufolge wohnt der überwiegende Teil der abwandernden Haushalte nach dem Umzug auch weiterhin zur Miete. Entgegen der landläufigen Meinung bilden weniger als die Hälfte der wegziehenden Haushalte an ihrem neuen Wohnstandort Wohneigentum.

80 Prozent der befragten Großstädte und 68 Prozent der in die Untersuchung einbezogenen Mittelstädte boten 2002 konkrete Maßnahmen zur Förderung der Eigentumsbildung an. Bei den Großstädten zählt eine erhebliche, bei den baden-württembergischen Mittelstädten die überwiegende Anzahl der Maßnahmen zum Bereich der Bodenpolitik - wie die Ausweisung von Bauland für Wohneigentum, die Vergabe städtischer Grundstücke oder der Erwerb und die Vorhaltung von Grundstücken für eine spätere Wohneigentumsbebauung. Im Rahmen der finanziellen Maßnahmen dominieren die Leistungen im Neubaubereich. Die Heruntersubventionierung von Bauland und die Vergabe von zinsverbilligten Darlehen spielen hier eine besondere Rolle.

Für Strategien und Instrumente der kommunalen Wohnungspolitik muss geworben werden. Das Marketing für kommunale Programme zur Eigentumsförderung ist sehr wichtig. Beratung und Werbung haben daher bei den Großstädten im Bereich der nicht-monetären Fördermaßnahmen oberste Priorität. Mit ihren plakativen Formulierungen wie "100 Häuserprogramm" und "Altbau-fit" ist Nürnberg hierbei wegweisend und erfolgreich.

Erfolge und Perspektiven Eine beträchtliche Anzahl von Städten hat mit ihren Förderprogrammen bereits sichtbare Erfolge aufzuweisen:

Quelle: Difu-Umfrage bei 20 deutschen Städten 2002.

Zehn der befragten Großstädte konnten im Jahr 2000 rund 3700 und im Jahr 2001 rund 7000 Objekte (Häuser oder Eigentumswohnungen) fördern und damit erhebliche Mengeneffekte erzielen. Von den in die Studie einbezogenen baden-württembergischen Mittelstädten haben elf Kommunen in den beiden Jahren zwar nur rund 350 Objekte mit kommunalen Mitteln subventioniert - hauptsächlich freistehende Einfamilienhäuser oder Reihen- und Doppelhäuser -, aber mit deutlich zunehmender Tendenz.

Rund die Hälfte der befragten Großstädte verzeichnet einen Rückgang des negativen Wanderungssaldos zwischen Stadt und Umland.

Soziale Aspekte - wie das Halten der jungen Generation in der Stadt, eine geringere Abwanderung Einheimischer oder die Entflechtung einseitiger Bewohnerstrukturen - werden durch die Förderprogramme unterstützt.

In einigen Städten wurde beobachtet, dass auch ausländische Mitbürger bzw. Aussiedler in nennenswerter Zahl das Angebot, Eigentum zu erwerben, nutzen. Somit ist mit dem Förderprogramm ein wichtiger Beitrag zur sozialen Integration gelungen.

Die Resonanz auf die kommunalen Programme ist meist sehr positiv. Die Eigentumsförderung wird akzeptiert und nachgefragt.

Die hauptsächlichen Probleme, mit denen die Städte konfrontiert werden, sind fehlende sowie zu teure Grundstücke und unzureichendes Eigenkapital der Bauwilligen und Erwerber, aber auch reduzierte Fördervolumina von Land und Kommune.

Von Bund und Land fordern die Kommunen eine gezieltere Förderung der Ballungsräume bzw. Städte, eine Differenzierung zwischen Stadt und Umland in der Vergabe von Fördermitteln, eine Regionalisierung der Eigenheimzulage sowie eine bessere Subventionierung von Wohnungen im Bestand. Eine Erhöhung der städtischen Mittel hält angesichts der kommunalen Haushaltssituation keine Stadt für möglich.

Fazit Im Rahmen der Untersuchung zeigte sich, dass die staatlichen und kommunalen Instrumente zusammenwirken müssen, um eine optimale Wirkung zu entfalten. Außerdem ist die Verknüpfung von Wohnungs- und Stadtentwicklungspolitik im Bereich des Wohneigentums zu verbessern. Notwendig sind ferner urbane eigentumsfähige Wohnungs- und Hausangebote (beispielsweise innerstädtische gehobene Wohnformen, Wohnen am Wasser). Eine dem Neubau gleichrangige Förderung ist für Wohnungen aus dem Bestand wünschenswert.

Die Förderung von Wohneigentum eröffnet den Kommunen eine große Spannbreite von Möglichkeiten junge, einkommensstärkere Familien mit Kindern in ihrer Gemeinde zu halten und die Wohnattraktivität der Stadt zu steigern.

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