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Difu-Berichte 3/1999 - Städtebauliche Großvorhaben in der Umsetzung

  Städtebauliche Großvor-
haben in der Umsetzung

 

    

Seit Ende der 80er und Anfang der 90er Jahre sind in vielen deutschen Städten städtebauliche Großvorhaben unterschiedlichster Art und Nutzung geplant, begonnen und zum Teil auch bereits realisiert worden. Dabei sind umfangreiche Potentiale für neue Nutzungen entstanden: ob auf innerstädtischen Brach- und Umstrukturierungsflächen wie Industrie-, Hafen- und Konversionsflächen, ehemaligen Schlachthöfen oder Bahngeländen, aber auch durch die Verlagerung bisheriger Nutzungen wie Flughäfen und Messen und schließlich auch als Neuentwicklungen auf der "grünen Wiese".

Großvorhaben erfordern in aller Regel einen langen Planungsvorlauf. Je nach Planungskonzeption, Zustand der Flächen und deren Verfügbarkeit für die Investoren sowie Engagement und Flexibilität der planenden Verwaltung, Dauer von Beteiligungs- und Genehmigungsverfahren und der Bereitschaft der finanzierenden Banken auch größere Risiken einzugehen, sind solche mehrjährigen Planungsvorläufe nicht ungewöhnlich. Treten die Projekte in die Realisierungsphase ein, haben sich häufig die einst zugrunde gelegten Rahmenbedingungen verändert: Sättigungserscheinungen am Markt sowohl für Wohnungen als auch für Gewerbeimmobilien, Preisverfall der Grundstückspreise, wirtschaftliche Rezession, die Streichung öffentlicher Förderprogramme, veränderte politische Mehrheiten sowie unzureichende städtebauliche Nutzungs- und Gestaltungskonzepte wirken sich unmittelbar auf die Gesamtprojekte aus.

Das Deutsche Institut für Urbanistik legt nun eine Veröffentlichung vor, die sich dieser Problematik umfassend widmet. In zahlreichen Einzelbeiträgen ausgewiesener Experten geht es um die Bedeutung städtebaulicher Großvorhaben, die veränderten Rahmenbedingungen, mögliche Anpassungsstrategien für tragfähige Nutzungskonzeptionen, die Flexibilität des städtebaurechtlichen Instrumentariums sowie die veränderten Handlungserfordernisse, die sich für Politik und Verwaltung, Investoren und Finanzierung daraus ableiten lassen. Die Beiträge basieren auf einem Symposium, das das Deutsche Institut für Urbanistik in Kooperation mit der Wasserstadt GmbH Berlin im Juni 1998 veranstaltet hat.

Im Mittelpunkt der Beiträge stehen die konzeptionelle und instrumentelle Dynamik der verschiedenen Handlungsfelder, Rahmenbedingungen und Entwicklungsprozesse. Dabei geht es um Anpassungserfordernisse und -strategien der dabei zugrunde gelegten Planungs- und Nutzungskonzeptionen mit ihren zum Teil unrealistischen Annahmen über städtebauliche Dichte, Mischung und über mögliche Nutzerzielgruppen. In diesem Kontext stehen aber auch die Anpassung von Wirtschaftlichkeits- und Finanzierungskonzepten sowie die Frage nach neuen Vermarktungsstrategien im Blickpunkt. Bei nahezu allen diskutierten Vorhaben gab und gibt es die Notwendigkeit, Anpassungen an veränderte Markt- und Finanzierungssituationen mit zum Teil erheblichen Auswirkungen auf Nutzungskonzepte, Nutzergruppen und daraus resultierenden zeitlichen Streckungen vorzunehmen.

Städtebauliche Großvorhaben sind wegen ihrer ökonomischen, stadtstrukturellen, ökologischen, sozialen und zum Teil auch regionalen Auswirkungen von herausragender Bedeutung für die Stadtentwicklung. Insoweit stecken in solchen Vorhaben sowohl große Chancen als auch Risiken. Die Chancen bestehen dabei vor allem darin, untergenutzte oder brachgefallene innerstädtische Flächen einer neuen Nutzung zuzuführen und für das städtebauliche Nutzungsgefüge wiederzugewinnen (z. B. Rummelsburger Bucht in Berlin, Westhafen in Frankfurt am Main, das Französische Viertel in Tübingen). Städtebauliche Großvorhaben können hierfür neue Impulse städtebaulicher Entwicklung und Modernisierung setzen und Anstöße für die Umstrukturierung anderer Quartiere provozieren, die möglicherweise bereits einem schleichenden Niedergang ausgeliefert waren. Aufgabe städtebaulicher Großvorhaben ist hier primär eine qualitative Verbesserung der städtebaulichen Struktur und damit der Attraktivität des städtischen Raums. Neue "Vorstädte" (z. B. Kirchsteigfeld in Potsdam, KarowNord in Berlin oder das Rebstockviertel in Frankfurt am Main), die ebenfalls als städtebauliche Großvorhaben einzustufen sind, dürften demgegenüber, in Anbetracht der derzeitigen Nachfragesituation, auf absehbare Zeit nicht mehr tragfähig sein. Eine wachsende Bedeutung gewinnen aber Vorhaben, die von einem privaten Investitionsinteresse initiiert und getragen werden und die wegen ihrer Größenordnung, ihrer spezifischen Nutzung (z. B. Freizeit und/ oder Konsum) sowie ihrer räumlichen Auswirkungen als Großvorhaben einzuordnen sind. (z. B. Centro Oberhausen). Zum Teil gelingt es, diese großen Sondernutzungsvorhaben auf Standorten mit Neuordnungsbedarf anzusiedeln und diese dann als Motor für die Umstrukturierung zu nutzen (z. B. Neue Messe München).

Die veröffenlichten Beiträge machen aus der Sicht der unterschiedlichen Akteure deutlich, worin bei einzelnen Großvorhaben Fehler lagen und wie zukünftig eine risikoärmere Planung und Realisierung von Großvorhaben erreicht werden könnte. Dabei wird betont, daß grundsätzliche Änderungen und Anpassungen bei Großprojekten, die über längere Zeiträume hinweg realisiert werden, nichts Ungewöhnliches sind. Zunehmend wird es darauf ankommen, die Nutzungskonzepte realistischer, d. h. weniger optimistisch zu entwickeln und gleichzeitig eine anspruchsvolle städtebauliche Qualität zu erreichen. Die Realisierung sollte stufenweise über einen längeren Zeitraum angelegt werden, da die Nachfrage konjunkturellen Schwankungen unterliegt und die Finanzierungsbedingungen durch externe Einflüsse Veränderungen ausgesetzt sind. Die in mehreren Beiträgen analysierten rechtlichen Rahmenbedingungen sind ausreichend flexibel, um die erforderlichen Anpassungen zu ermöglichen. Anpassungen von Nutzungskonzepten, Umsetzungsstrategien und Finanzierungsplanungen machen aber regelmäßig eine politische Neubewertung der Vorhaben erforderlich.

Für die Kommunalverwaltung und für die kooperierenden privaten Akteure bedeutet dies auch, daß die Nutzungskonzepte, Umsetzungsstrategien und Finanzierungsüberlegungen so robust konzipiert werden sollten, daß eine flexible Anpassung im Verfahren ohne Aufgabe von städtebaulichen Kernzielen möglich ist. Dies setzt auch voraus, daß das Nutzungs-, Umsetzungs- und Finanzierungskonzept mit Sicherheiten versehen wird und Anpassungserfordernisse im Falle einer rückläufigen Nachfrage am Markt von vornherein mit bedacht werden. Großvorhaben sollten so dimensioniert werden, daß das Risiko auch im Falle negativer Marktentwicklungen noch beherrschbar ist. Bei mehreren Großvorhaben sollte die Stadt sich entsprechend auf die besonders wichtigen konzentrieren und die Entwicklung nachrangiger Vorhaben zurückstellen. Hilfreich können insoweit Planung und Entwicklung in Abschnitten sein, um das Risiko entsprechend "abzuschichten" und die Möglichkeit des Aussteigens im Falle einer negativen Marktentwicklung zu eröffnen.


Weitere Informationen:
Dr. Arno Bunzel
Telefon 030/39001-238
e-mail:
bunzel@difu.de


Dipl.-Soz. Robert Sander
Telefon: 030/39001-267
e-mail:
sander@difu.de

Perspektivisch erscheint darüber hinaus eine deutlichere Akzentuierung der Interessen sowie der Aufgaben- und Risikoverteilung zwischen öffentlicher Hand und privaten Vorhabenträgern erforderlich, um eine gemeinwohlorientierte städtebauliche Entwicklung zu gewährleisten. Hier machen aktuelle Entwicklungen, wie z. B. die Vorstellungen der Deutschen Bank in Frankfurt am Main, eigene Pläne für ein neues Stadtviertel (neue Messestadt) ohne Beteiligung der Stadt zu planen und zu veröffentlichen, deutlich, wie schmal der Grat zwischen öffentlich- privaten Kooperationen und ökonomisch motivierten Alleingängen der Privatwirtschaft sein kann.

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