Printexemplare bestellen

Warenkorb

Kontakt für Fragen zur Bestellung von Publikationen:

Heidi Espei
Tel.: +49 30 39001-253
Fax: +49 30 39001-275
E-Mail: vertrieb@difu.de

Deutsches Institut für Urbanistik gGmbH
Vertrieb
Zimmerstraße 13-15
10969 Berlin

eBooks bestellen

Difu-Berichte 3/1996 - Städtebauförderung und städtebaulicher Vertrag

Was ist zu beachten?

Der Abschluß städtebaulicher Verträge kann Auswirkungen auf die Förderungsfähigkeit von städtebaulichen Planungen und Maßnahmen zur Vorbereitung städtebaulicher Vorhaben haben. So können Voraussetzungen für die Gewährung von Zuwendungen ganz entfallen oder der Umfang möglicher Zuwendungen reduziert werden. Schließlich kann ein städtebaulicher Vertrag Auswirkungen auf die Möglichkeit der Umwandlung der zunächst als Darlehen gewährten Zuwendung in einen Zuschuß haben. Um die damit verbundenen Rechtsfragen zu klären und Hinweise für die Ausgestaltung städtebaulicher Verträge und die Förderpraxis zu gewinnen, hat das Ministerium für Stadtentwicklung, Wohnen und Verkehr des Landes Brandenburg das Difu mit der Erstellung eines Gutachtens beauftragt, dessen Ergebnisse jetzt vorliegen.

Zunächst wurde festgestellt, daß das Zusammentreffen vertraglicher Leistungspflichten mit den Förderbestimmungen des Bundes und der Länder bei städtebaulichen Entwicklungs- und Sanierungsmaßnahmen in der Regel keine Probleme mit sich bringt. In diesen Gebieten findet üblicherweise eine Anrechnung der vertraglichen Leistungen auf den zu erhebenden Ausgleichsbetrag statt. Im übrigen zwingt das für diese Gebiete geltende besondere Finanzierungsrecht, jedenfalls bei der vertraglichen Übernahme von Ordnungsmaßnahmen, zur Anrechnung der Leistungen auf den Ausgleichsbetrag (§ 155 Abs. 1 Nr. 1 und Abs. 6 BauGB).

Probleme sind allerdings bei dem Zusammentreffen von städtebaulichen Verträgen und Städtebauförderung außerhalb des
Besonderen Städtebaurechts festzustellen. Auf der Grundlage der Verwaltungsvereinbarung über die Gewährung von Finanzhilfen des Bundes an die neuen Länder und das Land Berlin zurFörderung der Erschließung von Wohngebieten und der entsprechenden landesrechtlichen Förderbestimmungen werden in Brandenburg rund 30 größere Maßnahmen gefördert, bei denen es auch zum Abschluß eines städtebaulichen Vertrags mit einem oder mehreren Investoren kam. Der Gegenstand der städtebaulichen Verträge ist dabei durchaus unterschiedlich. Überwiegend übernehmen Investoren die Durchführung der Erschließung des Gebiets. Die Verteilung der Risiken und die Finanzierung im Detail ist allerdings unterschiedlich geregelt. Zum Teil werden daneben auch Folgekostenvereinbarungen in der Form von Zahlungspflichten oder Bau- und Sachleistungen vereinbart.

Diese Leistungspflichten können bereits die Förderungsfähigkeit der Maßnahme in Frage stellen. Zuwendungen können nur für Aufwendungen gewährt werden, die der Gemeinde selbst entstehen. Bei der Übertragung von Erschließungsmaßnahmen auf einen Erschließungsunternehmer kommt eine diesbezügliche Landesförderung deshalb nur dann in Betracht, wenn der Erschließungsunternehmer die Erschließung im Auftrag und für Rechnung der Gemeinde durchführt. Führt der Erschließungsunternehmer die Erschließung demgegenüber in eigenem Namen und auf eigene Rechnung durch, kommt eine Förderung nur in Höhe des von der Gemeinde zu tragenden Eigenanteils an den Erschließungskosten in Betracht.

Den nach den Zuwendungsbescheiden von den Gemeinden zu tragenden Eigenanteil müssen diese selbst tragen. Eine Kostenübernahme seitens des Vorhabenträgers hätte zur Folge, daß die Höhe der Zuwendungen entsprechend den damit verminderten Gesamtkosten zu Lasten der Gemeinde angepaßt wird. Praktiziert wird in diesen Fällen die Gewährung eines zins- und tilgungsfreien Darlehens seitens des Vorhabenträgers, um die Finanzierung des Gemeindeanteils gegenüber der Bewilligungsbehörde nachzuweisen.

Des weiteren haben die vertraglichen Regelungen Auswirkungen auf die Höhe der zunächst nur als Vorauszahlung (zins- und tilgungsfreies Darlehen) gewährten Fördermittel. Nach Art. 5 Abs. 4 der Verwaltungsvereinbarung zur Erschließung von Wohnstandorten wird die Vorauszahlung in einen Zuschuß umgewandelt und zwar in einer Höhe bis zu 8 000 DM je Wohneinheit, mit deren Bau bis zum 31. Dezember 1997 begonnen worden ist sowie in Höhe der Hälfte für jede Wohneinheit, die bis zum 31. Dezember 1997 Wohnbauland baureif erschlossen worden ist. Der Zuschuß darf jedoch nicht über die Kosten hinausgehen, die die Gemeinde bei Berücksichtigung möglicher Erschließungsbeiträge, Ausgleichsbeiträge für die Erschließungsmaßnahmen sowie Einnahmen aus städtebaulichen Verträgen, insbesondere aus Folgekostenverträgen, auf Dauer selbst zu tragen hat.

Praktisch schwer zu handhaben ist die Regelung, daß auch
mögliche Einnahmen aus städtebaulichen Verträgen berücksichtigt werden müssen. Verträge, in denen sich der Vorhabenträger nur subsidiär zur Finanzierung für den Fall verpflichtet, daß eine Umwandlung der Landesförderung in einen Zuschuß nicht erfolgt, werfen insoweit Probleme auf. Die Vorrangregelung des Förderrechts scheint damit faktisch umgedreht. Tatsächlich kann aber nicht davon ausgegangen werden, daß eine unbedingte Folgekostenbeteiligung hätte vereinbart werden können und damit im Sinne des Förderrechts möglich war. Der Abschluß eines städtebaulichen Vertrags ist zum einen das Ergebnis eines Aushandelns im Einzelfall und entzieht sich somit einer generellen Bewertung. Zum anderen muß berücksichtigt werden, daß in den genannten Fallkonstellationen die Folgekostenvereinbarung in Anbetracht der nach den Förderbestimmungen des Landes wahr-

scheinlichen Umwandlung in einen Zuschuß erfolgte und insoweit nur eine auf ein Risiko eingegangene Verpflichtung ist, die in der Kalkulation eines Vorhabenträgers anders zu behandeln ist, als sichere Ausgaben. Nicht problematisiert wurde im Rahmen des Gutachtens die Förderungswürdigkeit der Erschließungsmaßnahmen, die in Anbetracht der privaten Beteiligung durchaus in Frage gestellt werden könnte. Von den betroffenen Vertragsparteien wurde die Förderung gleichwohl in allen untersuchten Fallbeispielen als grundlegende Voraussetzung für die Finanzierbarkeit der Maßnahme angesehen. Zudem ist zu berücksichtigen, daß das Land die Fördermittel erkennbar auch auf Maßnahmen lenkt, bei denen die Gemeinde ebenso das Ziel verfolgt, Wohnraum für Ortsansässige zu einem reduzierten Kaufpreis oder Mietzins zu entwickeln. In diesen Fällen bietet sich der städtebauliche Vertrag als geeignetes Instrument an, diese erweiterte Zielsetzung abzusichern.

Nach Gesprächen mit den beteiligten Vertragsparteien zu urteilen, besteht in der Praxis noch große Unsicherheit, wie die städtebaulichen Verträge so ausgestaltet werden können, daß die Förderung nicht gefährdet wird. Das zuständige Städtebauministerium des Landes Brandenburg beabsichtigt daher, auf der Grundlage des Difu-Gutachtens allgemeine Hinweise zur Vertragsgestaltung herauszugeben.

Weitere Verweise auf diesen Beitrag: