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Difu-Berichte 1/2007 - Städtebauliche Verträge – ein Handbuch für die kommunale Praxis

Neben der Bauleitplanung sind städtebauliche Verträge mehr denn je das zentrale Instrument zur Steuerung und Finanzierung der städtebaulichen Entwicklung in den Städten und Gemeinden. Sie bilden die rechtliche Basis für die Kooperation zwischen Investoren und Grundstückseigentümern einerseits und den Städten und Gemeinden andererseits. Ohne sie wäre eine erfolgreiche Städtebaupolitik kaum denkbar. Die grundlegende Kodifizierung des Rechts der städtebaulichen Verträge erfolgte in den 90er Jahren des letzten Jahrhunderts zunächst im BauGB-Maßnahmen-Gesetz und dann in § 11 und § 12 des BauGB durch das „BauROG 1998“.

Das Difu hatte bereits in den Jahren 1994 und 1995 in Zusammenarbeit mit Professor Gerd Schmidt-Eichstaedt (TU Berlin) eine breit angelegte Rechtstatsachenuntersuchung über die Anwendungspraxis städtebaulicher Verträge durchgeführt. Die Ergebnisse der Untersuchung bildeten die Basis für die erste Auflage eines Handbuchs zu diesem Thema. In der 1999 erschienenen 2. Auflage wurden die zwischenzeitlich geänderten gesetzlichen Grundlagen aufgearbeitet und das Handbuch thematisch wesentlich erweitert. Seit Erscheinen der 2. Auflage sind zahlreiche Änderungen der gesetzlichen Grundlagen erfolgt und viele obergerichtliche oder höchstrichterliche Gerichtsentscheidungen zu Einzelfragen im Zusammenhang mit städtebaulichen Verträgen ergangen. Diese Änderungen und Erweiterungen machten eine grundlegende Überarbeitung, Aktualisierung und Ergänzung des Handbuchs erforderlich, die nun vorliegt.

Im Handbuch werden sämtliche in § 11 Abs. 1 Satz 2 BauGB aufgeführten Vertragstypen bzw. Vertragsgegenstände dargestellt. Bei den Vereinbarungen zur Vorbereitung und Durchführung städtebaulicher Maßnahmen werden sowohl die unterschiedlichen Modelle der kooperativen Neuordnung der Grundstücksverhältnisse (Freiwillige Umlegung, Mehrflächenabtretung etc.), als auch Verträge zur Sanierung von Bodenverunreinigungen thematisiert. Dazu gehören auch Vereinbarungen, mit denen ein Vorhabenträger bestimmte Planungsleistungen auf eigene Kosten übernimmt.

Bei den Verträgen zur Förderung und Sicherung der mit der Bauleitplanung verfolgten Ziele werden die Vereinbarungen zur Art der Grundstücksnutzung auch hinsichtlich einer Befristung oder einer Bedingung thematisiert. Berücksichtigt werden ferner die vertragliche Regelung der Maßnahmendurchführung zum Ausgleich von Eingriffen in Natur und Landschaft, Regelungen im Zusammenhang mit dem sozialen Wohnungsbau zugunsten einkommensschwacher Bevölkerungsschichten sowie Vereinbarungen im Rahmen von „Einheimischen-Modellen“. Entsprechend den im Europarechtsanpassungsgesetz Bau (EAGBau) 2004 explizit im Gesetzestext genannten Regelungen zur Nutzung von Netzen und Anlagen der Kraft-Wärme-Kopplung sowie von Solaranlagen wurden auch diese möglichen Vertragsgegenstände erläutert und Regelungsbeispiele hierfür aufgenommen. Auch Änderungen, die sich aus dem neuen Wohnraumförderungsgesetz ergeben, zum Beispiel im Zusammenhang mit der Sozialen Wohnraumförderung, wurden berücksichtigt.

Im Kapitel zu den Vereinbarungen über die Übernahme von Kosten und Aufwendungen werden neben den allgemeinen Anforderungen die wichtigsten Gegenstände einer Kostenvereinbarung im Einzelnen erläutert. Hervorzuheben ist, dass das Bundesverwaltungsgericht mit Urteil vom 25. November 2005 der bereits in der Vorauflage des Handbuchs vertretenen Auffassung gefolgt ist , wonach auch verwaltungsinterne Personal- und Sachkosten unter bestimmten Voraussetzungen Gegenstand einer Folgekostenvereinbarung sein können. Mit der mittlerweile im Schrifttum überwiegend vertretenen Auffassung wird auch die Übernahme von Kosten, die der Gemeinde bei der Durchführung von Erschließungsmaßnahmen entstehen oder entstanden sind, für zulässig gehalten.

Wie in der Vorauflage finden sich auch ausführliche Darstellungen mit Mustern bzw. Regelungsbeispielen und Empfehlungen für die Praxis zum Erschließungsvertrag, zu den Möglichkeiten der Sicherung der Erfüllung der Vertragspflichten sowie zu Leistungsstörungen und Vertragsanpassungen. Neu ist ein Kapitel zu Stadtumbauverträgen, zu Verträgen in Gebieten der Sozialen Stadt sowie zu privaten Initiativen für „Business- und Housing Improvement Districts“. Die gesetzlichen Grundlagen für diese Verträge wurden erst in den letzten Jahren mit dem EAGBau von 2004 sowie mit dem Gesetz zur Erleichterung von Maßnahmen der Innenentwicklung in den Städten vom 21. Dezember 2006 geschaffen. Muster für Stadtumbauverträge sind sowohl für den Programmteil „Rückbau“ als auch für den Programmteil „Aufwertung“ beigefügt. Auch enthält das Kapitel ein Regelungsbeispiel für eine Zwischennutzungsvereinbarung.

Grundlegend überarbeitet wurde das Kapitel zum Durchführungsvertrag beim vorhabenbezogenen Bebauungsplan nach § 12 BauGB. Zum einen war hier die klarstellende Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts zum Verhältnis vom Durchführungsvertrag zum Vorhaben- und Erschließungsplan sowie zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan zu beachten. Zum anderen ergeben sich neue Anforderungen an den Durchführungsvertrag aufgrund der zum 1. Januar 2007 eingeführten Regelung in § 12 Abs. 3a BauGB. Nach dieser Regelung kann in dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan unter entsprechender Anwendung des § 9 Abs. 2 BauGB festgesetzt werden, dass im Rahmen der festgelegten Nutzung nur solche Vorhaben zulässig sind, zu deren Umsetzung sich der Vorhabenträger im Durchführungsvertrag verpflichtet hat. Die Plansatzung kann in diesem Fall auf eine Festlegung des Vorhabens verzichten. Änderungen des Durchführungsvertrages oder der Abschluss eines neuen Durchführungsvertrages bleiben zulässig.

In die aktualisierte und ergänzte Fassung sind auch die Änderungen des Schuldrechtsmodernisierungsgesetzes eingeflossen. Diese betreffen vor allem das Recht der Leistungsstörung sowie das Recht der allgemeinen Geschäftsbedingungen. Zum letzteren war auch eine grundlegende Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 29. November 2002 zu berücksichtigen. Neue und zusätzliche Brisanz hat auch die Frage der Anwendbarkeit des Vergaberechts gewonnen, nachdem der Europäische Gerichtshof mit Urteil vom 12. Juli 2001 das Vergaberecht auf einen Erschließungsvertrag nach italienischem Städtebaurecht angewendet hat. Wie in der Vorauflage sind auch die steuerrechtlichen und steuerlichen Implikationen städtebaulicher Verträge unter Berücksichtigung der zwischenzeitlich ergangenen Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs sowie der einschlägigen Erlasse des Bundesfinanzministeriums und der Landesfinanzministerien dargestellt. Neu hinzugekommen ist schließlich auch die Darstellung der möglichen strafrechtlichen Folgen, die sich bei Überschreitung der gesetzlichen Befugnisse hinsichtlich des Abschlusses städtebaulicher Verträge ergeben können.

Das aktualisierte Handbuch ist geeignet, Praktikern in den Gemeinden, aber auch Rechtsanwälten, Investoren und Developern konkrete Hinweise zur Entwicklung von vertraglichen Regelungen zu vermitteln, die den Besonderheiten des jeweiligen Einzelfalles genügen. In der Veröffentlichung sind eine Vielzahl von Vertragsmustern sowie Regelungsbeispiele abgedruckt, die im Sinne eines Baukastens verwendet werden können, mit dem einzelne Regelungsbeispiele und Muster bedarfsgerecht zu einem maßgeschneiderten Vertrag zusammengestellt werden können. Insgesamt enthält der Band 44 Regelungsbeispiele, die teilweise als vollständige Vertragsvorlagen verwendet werden können. Andere lassen sich mit dem Mustervertrag aus dem Anhang zu einem einzelfallgerechten Vertrag zusammenfügen.

Im Handbuch enthaltene Regelungsbeispiele und Vertragsmuster

1 Vertragsentwurf nach dem Stuttgarter Modell 2 Vertragsentwurf in Anlehnung an das Forchheimer Modell 3 Vertragsentwurf nach dem Echinger Modell 4 Vertrag über die Sanierung von Bodenverunreinigungen 5 Übertragung der Ausarbeitung eines Bebauungsplanentwurfs 6 Bauverpflichtungsklausel 7 Durchführung des Ausgleichs durch Vorhabenträger 8 Dienstbarkeit zur Sicherung von Pflegemaßnahmen 9 Bindungen bei Mietwohnungsbau 10 Besetzungsrecht 11 Bindungen bei öffentlich geförderten Kaufeigenheimen 12 Vertrag nach dem Weilheimer Modell 13 Arbeitsplatzgarantie 14 Bau- und Nutzungsbindung bei der Vergabe von Gewerbegrundstücken für Einheimische 15 Baulicher Wärmeschutz, Gebäudeheizung 16 Wärmeversorgung 17 Städtebauliche Oberleitung 18 Vertragsbaustein zur Bestellung von Geh-, Fahr- und Leitungsrechten der Stadt München 19 Übernahme der Planungskosten 20 Übernahme von Kosten für soziale Infrastruktur – Variante 1 21 Übernahme von Kosten für soziale Infrastruktur – Variante 2 22 Anlage zu einem Folgekostenvertrag: Ermittlung der Folgekosten 23 Kostenübernahme für Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen 24 Erschließungsträger und Gemeinschaft der Grundstückseigentümer 25 Beteiligung der Stadt/Gemeinde an den Erschließungskosten 26 Bindung an den noch nicht in Kraft getretenen Bebauungsplan 27 Grunderwerb und Bestellung einer Dienstbarkeit 28 Erschließungsvertrag nach § 124 BauGB 29 Formular „Vertragserfüllungsbürgschaft“ beim Erschließungsvertrag 30 Formular „Gewährleistungsbürgschaft“ beim Erschließungsvertrag 31 Kostenregelung bei Fremdanliegerfällen 32 Gestattungsvertrag für Zwischennutzung 33 Muster für einen städtebaulichen Vertrag zum Stadtumbau – Programmteil Rückbau 34 Muster für einen städtebaulichen Vertrag zum Stadtumbau – Programmteil Aufwertung 35 Vertragserfüllungsbürgschaft 36 Bestätigung des Kreditinstituts 37 Wiederkaufsrecht mit Auflassungsvormerkung und Aufzahlungsvereinbarung 38 Baulast 39 Vertragsstrafen 40 Vertragliche Anpassungs- und Kündigungsregelung bei ausbleibendem Planungsrecht 41 Kostenregelung und Ausschluss von Ersatzansprüchen bei fehlgeschlagener oder abweichender Planung 42 Verlängerung der Fertigstellungsfrist 43 Abweichungsklausel beim Durchführungsvertrag nach § 12 BauGB 44 Durchführungsvertrag zum Vorhaben- und Erschließungsplan

 

Weitere Informationen: 

Privatdozent Dr. Arno Bunzel
Telefon: 030/39001-238
E-Mail: bunzel@difu.de

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