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Aktive Baulandpolitik für Stadt und Umland (Vortrag)

Fachtagung DIfU / BBR, am 29./30. Oktober 2001 in Berlin

Hans-Peter Gatzweiler, BBR

Das BBR betreibt zur fachlichen Unterstützung der Bodenpolitik des Bundes ein Bodenmarktberichtssystem. Neben der Laufenden Raumbeobachtung bildet dieses Berichtssystem die Grundlage für eine kontinuierliche Berichterstattung über die Baulandmarkt- und Immobilienmarktentwicklung im Bundesgebiet. Es stützt sich auf

  • amtliche Fachstatistiken, speziell die Kaufwertestatistiken des Bundes und der Länder
  • Geschäftsführungsstatistiken, speziell Marktberichte oder vergleichbare Unterlagen der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte
  • Preisspiegel der Maklerverbände (RDM, VDM), der Bausparkassen (LBS) und des Deutschen Städtetages (DST), ferner
  • eigene Erhebungen des BBR, speziell eine alle zwei Jahre in Zusammenarbeit mit dem Deutschen Städtetag durchgeführte Wohn- und Gewerbebaulandumfrage zum Stand und zur Entwicklung der Baulandversorgung und zum Einsatz bestehender Instrumente zur Baulandmobilisierung und Baulandneuausweisung.

Im Juni 2001 hat das BBR im Auftrag des BMVBW einen Bauland- und Immobilienmarktbericht 2000 vorgelegt. Neben einer ausführlichen Darstellung der Bauland- und Immobilienmarktverhältnisse (Umsätze, Preise) und ihrer Entwicklungen beschäftigt sich der Bericht vor allem mit der aktuellen und mittelfristigen Baulandversorgungslage sowie den Bemühungen der Kommunen, ausreichend Bauland bereitzustellen. In meinem Vortrag stütze ich mich weitgehend auf diesen Bericht sowie aktuelle Marktberichte (2000) der Gutachterausschüsse. Im einzelnen möchte ich drei Schwerpunkte setzen bzw. Fragen beantworten:

  • Welche aktuellen Entwicklungstendenzen sind auf den Bauland- und Immobilienmärkten zu beobachten?
  • Wie ist es um die aktuelle und mittelfristige Wohnbaulandversorgung bestellt? Ist Baulandmangel noch ein Thema?
  • Welche Bauland- und Immobilienmarktentwicklung zeichnet sich vor dem Hintergrund der mittelfristig erwarteten Wohnungsmarktentwicklung ab?

1. Aktuelle Tendenzen der Bauland- und Immobilienmarktentwicklung

1.1 Struktur der Bauland- und Immobilienmärkte

Das Geschehen auf dem Bauland- und Immobilienmarkt wird überwiegend durch den Handel mit bebauten Grundstücken, also Immobilien, geprägt. Vom gesamten Umsatz individuell nutzbarer Wohnimmobilien entfallen

  • rd. 40% auf den Handel mit Ein- und Zweifamilienhäusern,
  • rd. 35% auf Eigentumswohnungen und lediglich
  • 25% auf unbebaute Grundstücke (Wohnbauland)

Im Bereich bebauter Grundstücke steigt mit zunehmender städtebaulicher Verdichtung die Bedeutung des Teilmarktes Eigentumswohnungen. In den großen Kernstädten entfallen auf diesen Teilmarkt rd. zwei Drittel des Gesamtumsatzes.

Im Bereich unbebauter Grundstücke entfallen in den neuen und alten Bundesländern (nach der Kaufwertestatistik) über 80% der gesamten Kauffälle auf die Baulandart "baureifes Land"; hiervon wiederum über 90% der Kauffälle auf Wohnbauland.

Die veräußerten baureifen Wohnbaugrundstücke dienen in den alten wie auch in den neuen Ländern weit überwiegend dem individuellen Ein- und Zweifamilienhausbau (zu fast 100% in den Umlandkreisen und den ländlichen Kreisen). Dieser Teilmarkt ist bei unbebauten Grundstücken dominierend.

1.2 Baulandmarktentwicklung

Entwicklung der Wohnbaulandumsätze

Die Wohnbaulandumsätze, insbesondere die zur Beurteilung der Marktbeteiligung wesentlichen Kauffallzahlen, sind - nachdem sie in den letzten Jahren angestiegen sind - im Jahr 2000 stärker rückläufig.

In den alten Ländern verringerten sich die Kauffallzahlen für individuell nutzbares Wohnbauland um rd. 20%. Die Umsätze gingen in allen Gebietstypen zurück, insbesondere aber in den ländlichen Kreisen (- 22,7%) und in den Umlandkreisen (- 19,6%). Damit deutet sich eine gewisse Nachfragesättigung an (die Baulandumsätze sind hier bereits 1999 rückläufig gewesen). In den großen und kleinen Kernstädten gingen die Umsätze geringer zurück (- 15,3 bzw. - 7,8%).

In den neuen Ländern verringerten sich die Kauffallzahlen für individuell nutzbares Wohnbauland ebenfalls, allerdings nur um rd. 7%. Dieser Wert resultiert aus einem vergleichsweise großen Umsatzrückgang in den traditionell besonders umsatzstarken ländlichen Kreisen (- 14,5%). Hier deutet sich ebenfalls - auch hier sind die Baulandumsätze seit 1999 rückläufig - eine Nachfragesättigung an. Die übrigen Gebietstypen verzeichneten dagegen durchweg Umsatzsteigerungen (große Kernstädte: + 4,8%, kleine Kernstädte: + 9,6%). Insbesondere aber in den Umlandkreisen ist mit + 26,2% eine deutliche Umsatzbelebung festzustellen.

Entwicklung der Wohnbaulandpreise

Die Preise für individuell nutzbares Wohnbauland im Bundesgebiet sind - in Fortsetzung der letztjährigen Entwicklungen - weiter angestiegen, allerdings moderat. Im Durchschnitt erhöhten sie sich in den alten Ländern um 5,4%, in den neuen Ländern um 2,1%.

Die Preissteigerungen in den alten Ländern vollzogen sich in allen Gebietstypen. Die absolut größten Steigerungen gab es dabei in den großen Kernstädten (+ 15 auf knapp 400 DM/m² (+ 3,9%)), die relativ größten Zuwachsraten jedoch in den ländlichen Kreisen (+ 6,3% auf rd. 92 DM/m²). Das Preisgefälle von den Kernstädten über die Umlandkreise zu den ländlichen Kreisen - eine wesentliche Ursache für die anhaltende Suburbanisierung - hat sich nur unwesentlich verringert und wird auch in Zukunft weiter ein marktbestimmender Faktor bleiben.

In den neuen Ländern finden sich mehrheitlich ebenfalls Preissteigerungen. Besonders stark ausgeprägt sind sie - absolut wie relativ - in den kleinen Kernstädten (+ 33 auf knapp 200 DM/m² (+ 20,0%)) und in den Umlandkreisen (+ 24 auf 124 DM7m² (+ 24,6%)). Vergleichsweise geringe Preiszuwächse sind dagegen in den großen Kernstädten zu verzeichnen (+ 5 auf knapp 200 DM/m² (+ 2,6%)). In den ländlichen Kreisen sind die Preise sogar geringfügig gefallen (- 3 auf rd. 100 DM/m² (- 3,3%)).

Die vergleichsweise hohen Preiszuwächse in den kleinen Kernstädten, vor allem aber den Umlandkreisen, deuten auf eine anhaltende, noch nicht gesättigte Nachfrage für individuell nutzbares Wohnbauland hin, die vor allem im suburbanen Raum stattfindet.

1.3 Immobilienmarktentwicklung (bebaute Grundstücke)

Struktur der Immobilienmärkte

Im Durchschnitt der alten Länder entfielen im Jahr 2000 rd. 44% aller Transaktionen mit unmittelbar gebrauchsfähigen, individuell nutzbaren Wohnimmobilien auf den Teilmarkt für Eigentumswohnungen. An zweiter Stelle rangiert der Teilmarkt für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser mit einem Umsatzanteil von rd. 36%, gefolgt vom Teilmarkt für Reihenhäuser/Doppelhaushälften mit rd. 20%.

In den neuen Ländern ist - wegen des zwischenzeitlich eingetretenen überproportionalen Bedeutungsverlustes der früher dominierenden Eigentumswohnungen - der Teilmarkt für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser inzwischen der wichtigste. Auf ihn entfielen im Jahr 2000 rd. 40% aller Transaktionen im Wohnimmobilienbereich. Der Teilmarkt für Eigentumswohnungen rangiert hier nunmehr auf Platz 2 mit 32% aller Kauffälle, knapp gefolgt vom Teilmarkt für Reihenhäuser/Doppelhaushälften mit 28%.

Entwicklung der Umsätze von Wohnimmobilien

Die Märkte für unmittelbar gebrauchsfähige Wohnimmobilien sind - wie der Baulandmarkt - im Jahr 2000 bundesweit durch rückläufige Umsatzentwicklungen gekennzeichnet.

In den alten Ländern verringerten sich die Gesamtkauffallzahlen für Reihenhäuser/Doppelhaushälften um 20%, gefolgt von den Eigentumswohnungen mit gut 16%. Vergleichsweise stabil blieb der Teilmarkt für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser mit einer Abnahme von knapp 5%.

Im Stadt-Umland-Gefüge waren vor allem die großen Kernstädte (- 23%) durch rückläufige Umsatzentwicklungen gekennzeichnet. Es folgen die ländlichen Kreise (- 15%). Am geringsten waren die kleinen Kernstädte wie auch die Umlandkreise mit je rd. 11% von Umsatzeinbußen betroffen. Bemerkenswert sind in diesem Zusammenhang größere Umsatzsteigerungen von 14% in den kleineren Kernstädten und nur geringe Umsatzeinbußen in den Umlandkreisen (- 3%) beim Teilmarkt für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser. Dies weist auf die große Bedeutung dieses Teilmarktes für die anhaltende Suburbanisierung hin.

In den neuen Ländern waren 2000 ebenfalls überwiegend rückläufige Umsatzentwicklungen zu beobachten. Relativ waren sie deutlich stärker ausgeprägt, nämlich etwa doppelt so stark, wie in den alten Ländern. Bei einer Gesamtabnahmerate der Kauffallzahlen von 25% verringerten sich die Umsätze von freistehenden Ein- und Zweifamilienhäusern um rd. 11% und diejenigen von Reihenhäusern/Doppelhaushälften um rd. 21%. Die größten Einbußen erfolgten allerdings im Teilmarkt für Eigentumswohnungen. In Fortsetzung einer schon Ende der 90er Jahre einsetzenden Marktdepression verringerten sich die Kauffallzahlen um weitere 40%, ein Indiz für in diesem Teilmarkt weithin eingetretene Sättigungserscheinungen.

Im Stadt-Umland-Gefüge der neuen Länder waren von den rückläufigen Umsatzentwicklungen vor allem die Umlandkreise (- 31%) und die ländlichen Kreise (- 26%) betroffen. Die großen Kernstädte zeigten mit einem Kauffallrückgang von nur - 3% vergleichsweise stabile Märkte. In den kleinen Kernstädten erhöhten sich sogar die Umsätze um fast 10%.

Entwicklung der Preise von Wohnimmobilien

Wie die Umsätze sind auch die Preise für direkt gebrauchsfähige Wohnimmobilien im Jahr 2000 unter Druck geraten. Noch vergleichsweise stabil stellt sich dabei die Situation in den alten Ländern dar. Hier sind die Preise in den drei betrachteten Teilmärkten um durchschnittlich nur jeweils 2-3% gefallen. Kennzeichnend sind dabei - noch stärker als bei den Umsatzentwicklungen - regional sehr heterogene Entwicklungen. So stiegen z. B. in vielen großen Kernstädten die Preise für freistehende Ein-/Zweifamilienhäuser, während sie speziell in den kleinen Kernstädten und in zahlreichen Umlandkreisen gefallen sind.

Noch wesentlich stärker als in den alten Ländern sind die Preise für Wohnimmobilien in den neuen Ländern unter Druck geraten. Betroffen sind insbesondere die Teilmärkte für freistehende Ein-/Zweifamilienhäuser und Reihenhäuser/Doppelhaushälften, die jeweils Preiseinbußen um durchschnittlich 10% aufweisen, während dagegen die Preise für Eigentumswohnungen stabil sind.

Zu beachten sind aber auch hier regional sehr unterschiedliche Entwicklungen. In den großen und kleinen Kernstädten sowie in den ländlichen Kreisen sind die Preise für freistehende Objekte im Mittel lediglich um 4-5% gesunken, in den Umlandkreisen dagegen um gut 30%. Noch unterschiedlicher sind die Entwicklungen bei den Reihenhäusern/Doppelhaushälften. Bei leichten Preiszuwächsen in den großen und kleinen Kernstädten stand dieses Marktsegment in den ländlichen Kreisen (- 9%), vor allem aber in den Umlandkreisen (- 15%) unter besonders hohem Preisdruck.

Fazit:

Die bisher ausgewerteten aktuellen Daten zum Bauland- und Immobilienmarktgeschehen im Jahr 2000 belegen insgesamt leichte Umsatzrückgange und moderate Preissteigerungen sowie anhaltende Suburbanisierungstendenzen.

In den neuen Ländern zeigt sich dies in einem sich verstärkenden Umsatz von Baugrundstücken für den individuellen Wohnungsbau in den Umlandkreisen. In den alten Ländern scheint die Suburbanisierungswelle dagegen (evtl. aber auch nur temporär) abzuflachen. Soweit in den Umlandkreisen erhöhte Marktaktivitäten feststellbar sind, konzentrieren sich diese vornehmlich auf bereits bebaute Grundstücke, d.h. es findet eine verstärkte Verlagerung der Nachfrage in den Bestandsmarkt statt.

Die ländlichen Kreise - sowohl in den alten als auch in den neuen Ländern - sind weithin von rückläufigen Umsatzentwicklungen auf den Märkten für Bauland und für bereits bebaute Grundstücke gekennzeichnet. Es bestehen wahrscheinlich weiter verbreitete Sättigungen in der Wohnungsversorgung.

Die Entwicklung auf den Bauland- und Immobilienmärkten der großen und kleinen Kernstädte - dies gilt für die alten wie für die neuen Länder - ist auf der Grundlage der bisherigen Auswertungen noch nicht hinreichend und abschließend zu beurteilen. Kennzeichnend sind hier sehr heterogene Umsatz- und auch Preisentwicklungen.

2. Aktuelle und mittelfristige Wohnbaulandversorgung

Baulandmangel, d. h. ein deutliches Missverhältnis von Angebot und Nachfrage, gilt als Dauerproblem der Baulandmärkte. Insbesondere für die Kernstädte und höher verdichteten Umlandkreise in den Agglomerationsräumen und in den verstädterten Räumen werden immer wieder gravierende Defizite in der Baulandversorgung mit preistreibender Wirkung als Folge unzulänglicher Baulandausweisung durch die Kommunen behauptet.

Zur Klärung der tatsächlichen Verhältnisse führt das BBR in Zusammenarbeit mit dem Deutschen Städtetag seit 1993 zweijährlich Umfragen zur Baulandsituation bei ausgewählten Städten und Gemeinden durch. Die Fragen werden in der Regel durch die kommunalen Planungsämter, zum Teil in Verbindung mit den Wohnungs- und Wirtschaftsförderungsämtern beantwortet.

Auf einige wesentliche Ergebnisse der Umfrage 2000 möchte ich kurz hinweisen. Die Ergebnisse können als weitgehend räumlich und sachlich repräsentativ gelten, beteiligten sich doch bundesweit über 500 Kommunen aller Größenklassen und Raumlagen (rund 42 Mio. Einwohner oder knapp 40% der Gesamtbevölkerung) an der Umfrage.

2.1 Wohnbaulandversorgungslage

Die seit Mitte der 90er Jahre feststellbare Entspannung in der Wohnbaulandversorgungslage hat sich weiter fortgesetzt. Im Jahr 2000 wiesen 56% (1997/1998 = 30%, 1995 = 17%) der an der BBR-Baulandumfrage beteiligten Kommunen keine Versorgungslücken auf (AL: 53%, NL: 64%). Erstmals übertrifft damit die Zahl der Kommunen ohne Baulandmangel die der Kommen mit Baulandmangel.

Mittelfristig, das heißt innerhalb der nächsten fünf Jahre, wird sich die Baulandversorgungslage weiter entspannen. Bundesweit erwarten rd. 60% der Kommunen ausreichende Baulandbestände (AL: 58%; NL: 66%). Lediglich Kernstädte und Kommunen im hochverdichteten Umland der großen Kernstädte sind im Jahr 2000 wie auch mittelfristig noch stärker von örtlichem Baulandmangel betroffen. Fehlbestände bestehen dabei vornehmlich bei den Wohnbauflächen für den individuellen Wohnungsbau, also Ein- und Zweifamilienhäusern.

2.2 Neubereitstellung von Bauland

Die Entspannung in der Wohnbaulandversorgungslage ist das Ergebnis intensiver Neubereitstellung von Bauland. Sie erfolgte in 85% der Kommunen, darunter allen größeren Kernstädten. Im Mittel wurden in den Jahren 1998/1999 je Kommune durchschnittlich 16,4 ha neues Wohnbauland mit einer Wohnbauleistung von durchschnittlich 6,3 Wohneinheiten je 1.000 Einwohner bereitgestellt. Besonders aktiv waren die Kernstädte in den neuen Ländern.

In den nächsten Jahren werden der Umfrage zufolge die Gemeinden noch mehr Bauland bereitstellen. 96% der Kommunen sehen eine weitere Neubereitstellung vor - im Durchschnitt 27,.4 ha je Kommune (+ 67% gegenüber 2000) mit einer Wohnbauleistung von 12,8 Wohneinheiten je 1.000 Einwohner (+ 103% gegenüber 2000). Besondere quantitative Akzente setzen dabei wiederum die Großstädte in den neuen Ländern, noch mehr aber die Metropolstädte in den alten Ländern.

Die Neubereitstellung von Wohnbauland erfolgt weit überwiegend auf der Grundlage von nicht genehmigungspflichtigen B-Plänen (insbesondere in den alten Ländern) bzw. von genehmigungspflichtigen B-Plänen (insbesondere in den neuen Ländern, da hier z. T. noch Flächennutzungspläne fehlen). Insgesamt werden mit Hilfe klassischer Bauleitpläne nach §§ 8 ff. BauGB rd. 87% aller Neubauflächen und 83% der darauf ermöglichten Wohnbauleistung rechtsverbindlich gesichert.

Andere, zumeist auch nur kleinräumig wirkende Instrumente wie etwa vorhabenbezogene Bebauungspläne nach § 12 BauGB oder Satzungen nach §§ 34.4 und 35.6 BauGB, ferner städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen wie auch sonstige Möglichkeiten der Baurechtschaffung spielen in der Regel nur eine quantitativ ungeordnete Rolle.

2.3 Aktuelle Wiedernutzungspotentiale

Wiedernutzungspotentiale (Industrie-/Gewerbebrachen, stillgelegte Bahn- und Postflächen, militärische Konversionsflächen) sind in knapp zwei Drittel (AL: 53%; NL: 85%) aller Städte und Gemeinden vorhanden. Die überwiegende Mehrheit der Kommunen mit Wiedernutzungspotentialen (knapp 80%) will diese Flächen auch tatsächlich für die Bereitstellung neuen Wohnbaulandes nutzen.

In der Mehrzahl (rd. 57%) der Gemeinden mit quantitativ belegten Wiedernutzungspotentialen befinden sich diese Flächen auch bereits in konkreter bauleitplanerischer Bearbeitung.

Die Verbreitung von wohnbaulich gewidmeten Wiedernutzungspotentialen nimmt mit der Gemeindegröße deutlich zu. So verfügen nur rd. 15% der kleinen Landgemeinden, dagegen alle größeren Kernstädte über entsprechende Potenziale. Nach der Art des Vorkommens handelt es sich überwiegend um Industrie- bzw. Gewerbebrachen. Rein quantitativ dominieren jedoch die militärischen Konversionsflächen.

2.4 Gesamtbilanz

241 Städte und Gemeinden verneinten die Frage nach eventuell bestehenden Engpässen in der Wohnbaulandversorgung für das Jahr 2000 wie auch für den Zeitraum bis zum Jahr 2005, meldeten vielmehr Bedarfsdeckung. Das heißt, die bestehenden und mittelfristig bauleitplanerisch vorgesehenen Baumöglichkeiten entsprechen den lokalen Bedarfen oder übertreffen diese. D.h., es herrscht eine zumindest ausgeglichene Versorgungsbilanz.

Für 196 Städte und Gemeinden konnte zur Klärung der mittelfristig zu erwartenden Wohnbaulandversorgungslage eine rechnerische Versorgungsbilanz erstellt werden. Hierbei wurden die aktuellen und für die nächsten fünf Jahre erwarteten Baulandbedarfe in Wohneinheiten umgerechnet und den Baumöglichkeiten auf bestehenden sowie zu erwartenden Wohnbaulandpotentialen gegenübergestellt. Danach entspricht in 152 oder 78% dieser Kommunen die auf vorhandenen und zur Neuausweisung vorgesehenen Bauflächen mögliche Wohnbauleistung dem aktuell bestehenden und bis zum Jahr 2005 erwarteten Wohnungsbedarf bzw. übertrifft ihn in der Regel sogar.

Von allen Städten und Gemeinden, die Angaben zur Gesamtbilanz gemacht haben oder für die rechnerisch eine Versorgungsbilanz erstellt werden konnte, insgesamt sind dies 444 Städte und Gemeinden, werden also 400 oder rd. 90% (AL: 89%, NL: 92%) bis zum Jahr 2005 die bestehenden und erwarteten Wohnbaulandbedarfe durch Mobilisierung vorhandener Baulandpotentiale und Bereitstellung ausreichend dimensionierter Neubauflächen befriedigen können. Das heißt, nur in knapp 10% der Städte und Gemeinden verbleiben Versorgungslücken bzw. ist Baulandmangel möglicherweise ein Problem.

2.5 Maßnahmen der Wohnbaulandentwicklung

Bei den konkreten Maßnahmen zur Gewährleistung der zukünftigen Wohnbaulandversorgung hat die Neuausweisung von Bauflächen einen überragenden Stellenwert. 57% aller Kommunen im Bundesgebiet messen diesem Maßnahmebereich große Bedeutung zu, das heißt, in diesen Gemeinden soll die erforderliche Wohnbaulandversorgung mindestens zur Hälfte durch Neuausweisung von Bauflächen sichergestellt werden.

Die Bedeutung der Neuausweisung von Bauflächen nimmt mit der Gemeindegröße kontinuierlich ab. Große Bedeutung wird ihr in 64% der kleinen Landgemeinden zugemessen, bei den Mittelstädten sind es dagegen 56%, bei den Metropolstädten schließlich nur noch 44%. Noch größere Unterschiede bestehen in dieser Hinsicht allerdings zwischen Gemeinden der alten und neuen Länder. Während im Mittel der neuen Länder nur jede vierte Kommune die zukünftige quantitative Wohnbaulandversorgung überwiegend durch Neuausweisung sicherstellen will, sind es in den alten Ländern nahezu 70%.

Umgekehrt haben in den alten Ländern die Maßnahmen Mobilisierung von Baulücken, Verwendung von Wiedernutzungspotentialen und Nachverdichtung im Bestand überwiegend nur mittlere, zumeist jedoch nur geringe oder gar keine Bedeutung für die Baulandbereitstellung. In den neuen Ländern finden diese Maßnahmen, insbesondere die Mobilisierung von Baulücken, eine wesentlich größere Beachtung bei den bauleitplanerischen Dispositionen.

Fazit:

Was die Wohnungsbaulandversorgung betrifft, hat sich die seit Mitte der 90er Jahre zu beobachtende Entspannung fortgesetzt. Es sind ausreichend Baulandreserven vorhanden; von Einzelfällen abgesehen, ist Baulandmangel heute und auch mittelfristig kein Thema.

3. Mittelfristige Entwicklung der Bauland- und Immobilienmärkte

Die derzeitige entspannte Gesamtsituation auf den Baulandmärkten dürfte sich auch deshalb mittelfristig weiter fortsetzen, weil der Trend der Verlagerung des Marktgeschehens in den Immobilienmarkt, das heißt in den Handel mit bebauten Grundstücken, anhalten dürfte. Ursächlich dafür ist hier in erster Linie die mittelfristig absehbare Entwicklung der Wohnungsmärkte.

Das BBR hat im Sommer eine Wohnungsprognose 2015 vorgelegt, deren Ergebnisse in der Reihe "Berichte" des BBR als Band 10 veröffentlicht sind. Auf einige wesentliche, für die künftige Entwicklung der Bauland- und Immobilienmärkte wichtige Ergebnisse möchte ich kurz eingehen:

3.1 Quantitative Trends der Nachfrage

Die Wohnflächeninanspruchnahme je Haushaltsmitglied (Pro-Kopf-Verbrauch) wird in den nächsten 15 Jahren noch zunehmen. Die Pro-Kopf-Wohnfläche wird von heute 45m2 bis 2015 auf 50m2 steigen. Dies ist in erster Linie auf die demographische Entwicklung mit der Zunahme kleiner Haushalte und der Alterung zurückzuführen. Gleichzeitig wächst der Wohnflächenbedarf auch aufgrund sozioökonomischer Rahmenbedingungen, beispielsweise durch die Verbindung von Arbeiten und Wohnen durch Telearbeit, die Zunahme von Zweitwohnsitzen (Wochenendpendler) oder die wachsende Bedeutung von Selbständigkeit etc..

In den nächsten 10 Jahren wird die Hauptzielrichtung der Nachfrage noch deutlich im Ein- und Zweifamilienhausbereich liegen. Der Anteil selbstnutzender Eigentümer steigt in den alten Ländern von 2001 bis 2015 von 45% auf 50%. Die Generation der Baby-Boomer aus den 60er Jahren stellt momentan die Kohorten mit der höchsten Eigentumsbildungswahrscheinlichkeit (30-45 Jahre) und trägt entscheidend zu dem seit Mitte der 90er Jahre deutlich angestiegenen Neubaubauvolumen im Bereich der Ein- und Zweifamilienhäuser bei.

Aufgrund der demographischen Entwicklung wird aber ab 2010 das Ein- und Zweifamilien-haus unter Status-Quo-Bedingungen weniger stark nachgefragt werden. Die typischen Eigentumsbildner - 30- bis 45jährige Haushaltsvorstände mit Kindern - , die heute noch relativ stark besetzt sind, nehmen dann deutlich ab ( im Westen und im Osten bis 2020 um ca. 20%).

3.2 Neubaubedarf

In den alten Ländern werden sich die Fertigstellungen in neuen Gebäuden in den nächsten 10 Jahren bei jährlich knapp 290.000 Wohnungen stabilisieren. Im letzten Drittel des Prognosezeitraums von 2010 bis 2015 wird ein Rückgang auf gut 250.000 Wohnungen pro Jahr erwartet. Der zunächst noch starke Trend in das Eigenheim wird sich fortsetzen und gegenüber dem Geschosswohnungsbau zu deutlich höheren Fertigstellungen im Ein- und Zweifa-milienhausbau führen. 55% aller Fertigstellungen werden in den nächsten 10 Jahren Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern sein.

Tabelle: Neubaubedarf in den alten Ländern bis 2015 (jährlicher Durchschnitt)

 

2001-2005

2006-2010

2011-2015

Neubau Wohnungen in 1-2 Familienhäusern

156.000

158.000

120.000

Neubau Wohnungen in Mehrfamilienhäusern

130.000

128.000

132.000

Neubau Wohnungen insgesamt

287.000

287.000

252.000

Tabelle: Neubaubedarf in den neuen Ländern bis 2015 - oberes Szenario (jährlicher Durchschnitt)

 

2001-2005

2006-2010

2011-2015

Neubau Wohnungen in 1-2 Familienhäusern

39.040

44.320

42.930

Neubau Wohnungen in Mehrfamilienhäusern

11.520

10.170

9.160

Neubau Wohnungen insgesamt

50.550

54.490

52.090

Für die neuen Länder sind in den nächsten 15 Jahren jährlich maximal 52.000 Fertigstellungen in neuen Gebäuden zu erwarten. Die Fertigstellungen werden sich - bis auf das Land Berlin - im wesentlichen, das heißt zu rd. 80%, auf Ein- und Zweifamilienhäuser konzentrieren.

Im Vergleich zur aktuell stattfindenden Bautätigkeit liegen die Bedarfszahlen niedriger. Es wird folglich, trotz der seit 5 Jahren anhaltenden Rezession in der Bauwirtschaft, rechnerisch immer noch zu viel gebaut. Lokale Wohnungsmarktexperten sehen in dieser Entwicklung eine Anpassung des Angebotes an die sich verändernde Nachfrage nach größeren und qualitativ besseren Wohnungen, die oftmals im Bestand nicht gefunden werden können. Die zukünftig erstellten Wohnungen werden deswegen aller Voraussicht nach vom Markt angenommen werden.

In der Folge könnten in den älteren Wohnungsbeständen aber Leerstände entstehen und bestimmte Wohnungsbautypen (50er Jahre, Sozialwohnungen der 70er Jahre) könnten Akzeptanzprobleme bekommen. Für die zukünftige Stadtentwicklung ist die entscheidende Frage, ob die Nachfrage nach größeren und qualitativ besseren Wohnungen in den Kernstädten realisiert werden wird und inwieweit kaufkräftige Nachfrageschichten in den Kernstädten gehalten werden können. Nicht zuletzt hängt dies von einer entsprechend vorsorgenden Baulandpolitik ab.

Ob sich die Nachfrage nach neuen Wohnungen in einer weitergehenden Suburbanisierung zeigen wird, hängt aber auch davon ab, inwieweit die Eigentumsbildner aufgrund der hohen Bau- und Grundstückspreise und der oftmals geringen Standortqualität der Innenstädte sich gezwungen sehen, ihren Wunsch nach Eigentum am Stadtrand zu realisieren. Untersuchungen über Faktoren der Eigentumsbildung zeigen, dass das neugebaute Eigenheim am Stadtrand ("beleuchtete Äcker") oftmals nur die second-best-Lösung darstellt und das Wanderungsverhalten der Eigentumsbildner nur aufgrund der Alternativlosigkeit in Richtung Umland zielt.

Unter den Voraussetzungen deutlich niedrigerer Bau- und Grundstückspreise in den Innenstädten, einer Öffnung der Wohnungsbestände für Eigentumserwerb und einer Verbesserung der Wohn- und Lebensqualität in den Innenstädten ist eine stärkere Bindung von Eigentumsbildnern an die Innenstädte durchaus möglich.

3.3 Trends der Angebotsseite

Die Angebotsseite wird zum einen weiterhin auf den Ein- und Zweifamilienhausneubau setzen. Hier sind Untergrenzen der Herstellungskosten bei weitem noch nicht erreicht. Neu auf den Markt drängende Anbieter werden versuchen, durch Kostensenkung im Wohnungsbau auch Schwellenhaushalte zum Bau eines Einfamilienhauses zu gewinnen. Daneben wird durch anhaltende Neuausweisung und Mobilisierung von Bauland Druck auf die Baulandpreise ausgeübt.

Hinter diesen Prozessen steht im Prinzip der Wettbewerb zwischen Kernstadt und Umlandgemeinden um etablierte Bevölkerungsgruppen mit gesicherten Einkommen und dem Wunsch nach Wohneigentum. Die entscheidenden Kriterien für Neubaustandorte werden auch zukünftig der Bodenpreis, die Flächenverfügbarkeit und die Regelungsdichte sein.

Zum anderen werden in den Kernstädten Wohnungsbestände in Stadtteilen mit guter Lage, Wohnqualität und Verkehrsanbindung aufgrund der hohen Nachfrage weiter aufgewertet werden. In Städten bzw. in Stadtteilen mit zurückgehender Nachfrage wird es langfristig dagegen ein schwieriges Unterfangen sein, den Wohnungsbestand nachfragegerecht instand zu halten. Bereits heute sind die Folgen von Bevölkerungsabnahme, hoher Arbeitslosigkeit und wenig akzeptierten Wohnungsbeständen in den neuen Ländern zu beobachten. Nicht selten sind Leerstände von 20 bis über 25% festzustellen - und es ist fraglich, ob weitere Investitionen in den Wohnungsbestand diese Entwicklung aufhalten können.

Fazit:

Der auf den regionalen Wohnungsmärkten stattfindende Ausgleich zwischen Angebot und Nachfrage wird zukünftig noch deutlicher von der jeweiligen regionalen/örtlichen Situation abhängen. In Regionen mit positiver Arbeitsplatz- und Bevölkerungsentwicklung werden Nachfrageüberhänge weiter bestehen bleiben, da jede neu entstandene oder frei gezogene Wohnung durch Bevölkerungszuwächse und den Zugewinn an Wohnkaufkraft vom Markt aufgesaugt wird. Neubau wird hier aufgrund der bestehenden Baulandpreisniveauunterschiede immer weiter in die Region verlagert; mit der Folge steigender Pendleraufkommen und weiterer Zersiedlung.

In Regionen mit zurückgehender Nachfrage werden Angebotsüberhänge dauerhaft bestehen bleiben. Es kommt zum einen zu Mietpreisrückgängen, zum anderen auch zu dauerhaften Leerständen. Es ist fraglich, ob die notwendigen Investitionen in den Bestand durchgeführt werden oder ob die Investoren aufgrund der schlechten Rahmenbedingungen weitere Maßnahmen unterlassen. Die Gefahr ist groß, dass weiterhin ein Teil der Nachfrage durch Neubau befriedigt wird und sich der Angebotsüberhang durch Leerstände in älteren Beständen manifestiert.

Ein Überangebot an Wohnungen und die hohe Wahlfreiheit der Nachfrager können aber auch positiv im Sinne einer stärkeren Nutzung der Wohnungsbestände und einer geringeren Neubaunotwendigkeit wirken. Beispiele aus den neuen Ländern zeigen, dass die Suburbanisierung unter den Bedingungen eines Mietermarktes (d.h. Angebotsüberhänge und nachlassende Preise) nur sehr verhalten stattfindet. Die momentan deutlich zurückgehenden Fertigstellungen im Ein- und Zweifamilienhausbereich in den neuen Ländern sind möglicherweise Indikatoren dafür, dass die "nachholende Suburbanisierung" in den neuen Ländern nicht unbedingt mit derselben Intensität und räumlichen Ausdehnung wie in den alten Ländern erfolgt und die große Auswahl an günstigen Mietwohnungen zu Beharrungstendenzen der Nachfrageseite führen kann - eine Entwicklung die sich langfristig möglicherweise auch in weniger prosperierenden Regionen der alten Länder vollziehen könnte (Rückwanderung in die Innenstädte).

Schlussbemerkung

Insgesamt ist die Situation auf dem Bauland- und Immobilienmärkten z.Z. erfreulich. Sie sind von einer regen, wenn auch abgeschwächten Umsatztätigkeit geprägt. Die Preissteigerungen sind moderat, z.T., insbesondere auf dem Immobilienmarkt sind fallende Preise zu beobachten. Ein Problem - weil suburbanisierungsfördernd - ist allerdings weiter das eklatante Preisgefälle zwischen Kernstadt und Umland, vor allem ländlichem Umland.

Baulandmangel ist kein Thema und von der mittelfristigen Wohnungsmarktentwicklung ist kein Druck auf dem Bodenmarkt zu erwarten.

An dieser insgesamt erfreulichen Situation haben die Gemeinden großen Anteil. Sie haben die vorhandenen Instrumente zur Baulandmobilisierung eingesetzt und konsequent neues Bauland bereitgestellt. Trotz aller Entspannungszeichen muss aber auch zukünftig das Augenmerk auf eine vorsorgende aktive Baulandpolitik gerichtet sein.

Anhang

Kauffälle und Preise, Entwicklung 1999 - 2001

Kauffallentwicklung Bauland 1999 - 2001

Preisentwicklung Bauland 1999 - 2000

Bebaute Wohnimmobilien, Umsatzanteile 2000

Bebaute Wohnimmobilien, Umsatzentwicklung 1999 - 2000

Bebaute Wohnimmobilien, Preisentwicklung 1999 - 2000

Wohnbaulandumfrage, Teilnehmer 2000

Eingesetzte Instrumente bei der Neubereitstellung

Baulandpolitische Leitbilder 2000

Maßnahmen zur Wohnbaulandversorgung

Vom kommunalen zum regionalen Bodenmanagement
Verweise auf diesen Beitrag finden sich in: